不動産相続と都市計画道路についてわかりやすく解説！

不動産相続の際、相続予定の不動産が「都市計画道路」の区域にあると、不動産相続税が一般用の宅地とは異なってきます。
また、相続した「都市計画道路」の土地に住宅を建てる際にも、都道府県知事の許可が必要です。
今回は、都市計画道路の区域の不動産を相続した場合の、「税金・建物を建てるときの制限・都市計画道路の調べ方」など、都市計画道路に関することをわかりやすく解説します。
これから不動産を相続する予定がある方や、相続した方は参考にしてみてください。

不動産相続と都市計画道路について

「そもそも不動産相続ってなに？」と悩んでいる方のために、ここでは不動産相続に関する基礎知識と、都市計画道路についてわかりやすく解説していきます。
不動産相続と都市計画道路についてわからない方は、参考にしてみてください。

不動産相続とその流れ

親族や被相続人（死亡した人）の所持していた不動産を承継することを、「不動産相続」といいます。
相続をするまえに、まずは被相続人の意思を確認するために遺言書を探し、遺言書が見つかればそれに従って相続が始まる流れです。
遺言書の開封方法も、「公正証書遺言」と「自筆証書遺言」によって異なってくるので、それぞれの開封方法に則って開封してください。
遺言書を確認後、「相続」または「放棄」するか決め、相続する場合には相続に向けて手続きを開始します。

都市計画道路とは？

都市計画道路とは、都市施設や市街地開発事業、学校や公園などの「都市計画」が決定された道路のことです。
都市計画道路に決定した際には、都市計画道路は国土交通省によって「道路法上の道路」として管理されます。
また、都市計画道路の区域で建築物を建てる場合には、その区域の都道府県知事の許可が必要です。

都市計画道路の予定地とは？

「都市計画道路に決定されていたら、すぐに立ち退かないといけないのか」と疑問に思いますよね。
結論から言うと、都市計画道路に決定されていてもすぐに立ち退く必要はありません。
都市計画道路として決定されていても、事業と予算が決まり正式に都市計画の決定が下るまでは、都市計画道路にも建物を建てることができます。
実際に、都市計画道路の区域の土地や、その土地に建てた建売住宅の売買も行われています。
都市計画道路に設定されたまま30年以上も決定が下されていない地域もあるので、どのタイミングで都市計画が正式に決定するのかは予測ができません。
近年、都市計画道路に関する都市計画を見直す政策が行われている地域もあるので、相続の際には役所で確認しておきましょう。
都市計画道路の区域に都市計画が正式に決定した際には、「その土地の買い取り、または代用地の提供」が行われるので安心してください。

都市計画道路の予定地に建物を建てるときの制限

都市計画道路に建物を建てる場合、さまざまな制限があります。
その制限内での建設計画のみ、都道府県知事から建設の許可がおりるので、条件を確認していきましょう。

●地下階のない建物かつ2階建てまでの建物であること
●建物の主要構造物が「木造・鉄骨造・コンクリートブロック造」であること
●移転・除却が容易にできること

などがあげられます。
これらの制限内の建物でなければ都市計画道路には建てることができないので、注意してください。
また、地域によっても制限が少しずつ違うので、役所で確認しておきましょう。

不動産相続と都市計画道路の不動産評価額

不動産相続税は不動産の評価額から計算します。
都市計画道路の不動産評価額はどのようになるのでしょうか。

不動産税評価額とは？

不動産評価額とは、住宅やマンションなどの「不動産の価格」のことです。
評価額は不動産の築年数と路線価によって価格が変わり、決められた期間ごとに更新されています。
評価額の決定方法にも、「固定資産税評価額・公示地価・路線価・基準地価・実勢価格」の5種類の方法があり、目的によって使い分けられています。
不動産相続の場合は「路線価」を使用しますが、念のためすべての評価額について確認しておきましょう。

固定資産税評価額
固定資産税を支払うときに基準にするもので、市町村が発表しています。
評価額は3年に1度見直しされており、土地の60％程度、建物の50～70％になることが多いようです。

公示地価
公示価格は、1㎡あたりの土地の価格のことです。
個人が土地の価格を知りたいときや、土地取引の指標として活用されている評価額です。

路線価
毎年1月1日を基準日とし、7月に国土交通省から発表されています。（2020年現在）
不動産売買の実例や時価公示地価、不動産鑑定士の評価から決定されています。
相続税や贈与税、地価税を求めるときに使用されることが多いようです。

基準地価
全国にある基準地を基準とした標準価格のことです。
土地取引の目安として使われることが多く、都市計画区域外も対象になります。

実勢価
実勢価格は「時価」とも呼ばれ、売り手と買い手の需要と供給が釣り合う価格のことを言います。

評価額の調べ方

路線価は国税庁のホームページで「路線価図・評価倍率表」として公開されているので、自分で確認できます。
調べたい不動産の位置を地図から探してクリックし、詳細地図を出します。
拡大した地図の上に数値が書いてあり、その数字が「路線価」です。
千円単位で表示されているので、ここから路線価を計算していきます。

不動産評価額の計算方法

評価額の計算方法は以下の計算式から求めます。

路線価×奥行価格補正率×地積
です。
「奥行価格補正率」とは、奥行きの評価を補正する数値のことです。
一般的に、住宅用地は道路からの奥行が長いと評価が高く、短いと低くなります。
路線価と地積のみではその評価を表示できないので、「奥行価格補正率」を使用しているのです。

都市計画道路区域の評価額

不動産評価額を知るために必要な路線価の調べ方と計算方法を解説してきましたが、都市計画道路区域の一般的な不動産評価額が高いのか、それとも低いのか、傾向が気になりますよね。
結論から言うと、一般的に都市計画道路の不動産評価額は宅用地よりも低くなります。
評価額が低くなる理由は、「建物を建てるときに制限がある」からです。
一方で、都市計画が決定され、周辺の事業が進み始めた際には評価額が高騰します。
土地の用途や利用度によっても土地価格にも変動があるので、減価要因の違いによっても原価割合が定められています。

不動産相続と都市計画道路の調べ方

これから不動産相続予定の方は、不動産相続予定地が現在「都市計画道路」かどうか気になりますよね。
ここでは、兵庫県芦屋市の都市計画道の調べ方を解説します。

兵庫県芦屋市の都市計画道路の調べ方

芦屋市の都市計画道路は、芦屋市役所内の「都市建設部総務課窓口」にある「都市計画情報システム」で検索できます。
都市計画情報のプリントも可能です。（A4サイズ300円）

芦屋市役所所在地
〒659-8501　兵庫県芦屋市精道町7番6号
電話番号：0797-31-2121
また、都市計画情報については「芦屋市地図情報」から確認することができます。
サイトURL：https://www2.wagmap.jp/ashiya/Portal

まとめ

現在住宅が建っている土地でも、将来的に都市計画用の土地である「都市計画道路」の可能性があるので、不動産を相続した際には必ず確認しておきましょう。
「都市計画道路」だった場合、相続税も変わってきます。
また、あらたに住宅を建てる場合には、都道府県知事の許可が必要になり、決められた制限内で建てなければなりません。
「都市計画道路」について正しく理解し、不動産相続をスムーズに行いましょう。