失敗しない不動産相続！ 賃貸物件を相続する際のポイントを解説

相続財産としてアパートを引き継ぐことになった場合、今後は自らアパート経営を行うことになります。
相続ですから自分で始めるアパート経営と違って自己資金が不要で、本来なら有利な条件です。
しかし、相続によって引き継いだアパートは築年数が古く、入居者も少ないなどの課題を抱えていることがあり、そのまま問題なく経営できるとは限りません。
物件の状態によっては、リフォームや空き室対策が必要になるケースもあります。
安定した収入を得ることができなければ、売却する方がよい可能性もあります。
これらのことを踏まえて、相続でアパートを引き継ぐ際の流れや現状把握のポイントについてご紹介します。

相続では評価額が異なる賃貸物件と居住用物件！その違いと理由を解説

相続税を計算する際、その基準となる「相続税評価額」は、居住用物件と賃貸物件で異なります。
自宅として使用する場合は居住用物件、投資用の場合は賃貸物件と定義され、その用途により区別されます。
続税評価額は、預貯金や有価証券などの金融資産に対しては時価が適用されますが、不動産の場合は国税庁が定める路線価などをベースに、地形や構造などを考慮して計算されます。
不動産の相続税評価額の算出方法は、国税庁による「財産評価基本通達」に定められており、一般的に居住用・賃貸物件とも時価よりも低くなります。

さらに賃貸物件の場合、地域によっては居住用物件と比べても、土地は時価の20％～40％、建物は時価の50％程度低くなることがあります。
これは、空き家などの遊休不動産をマンションやアパートなどの賃貸物件にした方が有効な相続対策になることを示しています。

アパートを相続したら…！するべきことのチェックリストと流れ

相続財産の登記（名義変更）をする

相続による名義変更に必要な流れをチェックしておきましょう。

念のため相続人を調べる
仮に隠し子などがいた場合、法定相続割合や相続税の基礎控除額が変わります。
相続人の数は必ず確認するようにしましょう。

相続財産を把握する
相続財産には、現金や不動産などのプラスの財産と、借金などのマイナスの財産も含まれます。
現金などは知らない間に大きく減っていることもあるため、相続財産について再度調べましょう。

遺言書を探す
被相続人が生前に付き合いのあった税理士や弁護士が遺言書について知っている可能性があるので、確認してみましょう。
なお、遺言書がある場合には、不動産の名義変更に必要な書類となります。

自筆遺言を開くには裁判所の検認が必要なので、見つけてもすぐに開封せず、弁護士に相談するなどの対策が必要です。

遺産分割協議を行う
遺言書がなく アパートを特定の人が引き継ぐ場合には、遺産分割協議を行って引き継ぐ人を相続人全員で決め、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書には、相続人全員の実印の押印と印鑑証明書の添付が必要です。

登記申請を行う
登記申請は、通常は司法書士に依頼して行い、司法書士への手数料は6～7万円が相場です。
その他、相続による移転登記には登録免許税（固定資産税評価額に0.4％を乗じた額）が発生します。

アパートの状況を確認する

管理・修繕体制を把握する
アパートの管理体制について、どのような契約および委託をしているのかを確認します。
中には、親と管理会社が口頭で契約しており、内容が不明瞭なケースもあるので注意しましょう。
また、退去時の修繕依頼や外壁塗装などの大規模修繕に関しても、管理会社や施工業者のルートなど確認し、今後の修繕の実施に備えましょう。

返還する敷金の額を把握する
アパートを引き継いだ相続人には敷金の返済義務が発生するため、現時点で預かっている敷金の額を把握します。
相続人が敷金を預かっていなくても、入居者が退去したら自腹で敷金を返還することになります。
入居の時期によって預かっている敷金の額が異なる場合もあるので、きちんと整理しておきましょう。
なお、近年はアパートオーナーが原状回復費用を敷金から差し引くことが難しくなってきており、経年劣化や自然損耗に関しては、借主に原状回復費用を負わせることはできません。
原状回復については、国土交通省が「 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という指針を出しており、最近は世の中全体がこのガイドラインに従う流れとなっています。
原状回復の考え方については、早めに勉強しておくことをおすすめします。

過去の修繕履歴を把握する
過去に行った修繕について時期や内容、業者を確認します。
外壁塗装や給湯器の交換など10年に1度程度のペースで実施が必要なものや、大規模修繕の時期が近づいていることもあります。
これらの履歴をもとに、予定時期や内容、見積り額を把握します。
まだ相続人に資金が溜まっていないときは、施工業者の意見を聞きながら、緊急性が低いものは先に延ばすなど無理のない修繕計画を立てましょう。

各部屋の入居期間を把握する
各部屋の入居期間を調べておくことも大切です。
入居歴の長い人ほど優良な入居者とみなし、経営を下支えする大切な存在として扱います。
というのも、古い入居者は賃料も高く、空室によるロスや修繕も発生させることがないからです。
設備の入れ替えを行うときは、優良な入居者を優先し、より長く住んでもらえるようにするのがポイントです。
このように、入居者に長く住んでもらうための活動を、「テナントリテンション(入居者維持活動)」と呼び、アパート経営における新しい考え方として注目されています。

空室の期間を把握する
空室がある場合、どの程度続いているのかを調べ、半年以上の期間なら何らかの問題を抱えている可能性があるため、解決策を講じる必要があります。
空室対策に力を入れるため、賃貸契約に強い管理会社に切り替えてみるのも1つの方法です。
親の世代からの関係を継承するのも悪くはありませんが、新しいコネクションを自ら築き、アパート経営の新体制を作っていくのもよいでしょう。

相続したアパートを売却する判断材料とタイミング

相続はしたものの、事業としてアパート経営を続けるには厳しいこともあります。
まずメリットやデメリットを把握してから判断することをおすすめします。

アパート経営のメリット・デメリットを知り 継続か売却かの分岐点を探る

アパート経営の最大のメリットは家賃による安定収入です。
インフレ対策としても有効な家賃収入は、老後の資金調達にも役立ち、家族に資産として残すこともできます。
また、アパートは遊休地などと比べ、固定資産税や都市計画税の節税対策にもなり、相続税も現金で残すよりも大幅に軽減できます。
しかし、メリットばかりではありません。
空室の増加による家賃収入減少や、建物の老朽化に伴う修繕コストは大きな課題です。
また、近年増えている自然災害に対する備えとして、火災保険や地震保険の加入は欠かせません。

アパートを売却した方がいいケースと注意点

ローンの残債が多い場合は最もリスクが高くなります。
また、今後見込まれる修繕コストや空室状況などを試算して、将来的にも収益を確保するのが難しければ、売却を検討しましょう。
しかし、相続してすぐに売却するのはおすすめできません。
アパートの場合、相続税が更地と比較して軽減されているため、相続直後に売却すると、租税回避行為とみなされる可能性があります。
したがって、相続したアパートを売却するには、申告期限までの10か月プラス税務調査期間3年の約4年間程度は保有してからがよいでしょう。

まとめ

賃貸物件の相続について解説しました。
相続は突然やってくるものです。
親が保有している賃貸物件があるなら、いざというときあわてないために、日ごろから状況の把握を心がけてください。
また、賃貸物件を相続する場合、問題が複雑でトラブルが発生することも多いので、できれば経験のある不動産会社や弁護士などの専門家に相談しましょう。