不動産を相続したら最初にすべきことは？必要な手続きやかかる税金について解説！

親や親族が逝去し、不動産を相続するケースはとても多いです。
不動産を相続したものの、なにから手続きをはじめたら良いか分からないと悩む方は多いのではないでしょうか？
不動産の相続手続きは、ややこしく複雑で、提出書類などもたくさんあるため、大まかな流れを理解しておくとスムーズに対応できるようになります。
この記事では、不動産相続に必要な手続きや手順についてわかりやすく解説します。
落ち着いて対応できるように、不動産相続の流れを把握しておきましょう。

不動産相続の手続き 最初にすることは？

自身が相続人となる相続が発生したら、最初に市町村役場へ死亡届を提出します。
被相続人が亡くなってから7日以内に死亡届を提出しなければならないため、早急に対応しましょう。
死亡届を提出したら、遺言書の有無を確認します。
遺言書がある場合とない場合とでは、手続きが異なるため、しっかりと確認してください。

不動産相続時に必要な書類（遺言書がない場合）

次に、誰が相続人としての権利を持っているのかを確定するために、相続人全員の戸籍謄本を集めなければなりません。
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本も必要になるため、戸籍謄本を集めるのにかなりの時間を要することもあります。
まず不動産相続で必要な書類をチェックしておきましょう。

●相続人全員の戸籍謄本
●相続人全員の印鑑証明
●被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
●被相続人の住民票の除票
●遺産分割協議書
●不動産の登記事項証明書
●相続人の住民票
●不動産の固定資産評価証明書

不動産相続の手続きでは、これらの必要書類を集めることがもっとも大変であり、書類がすべて揃えば、その後の相続登記がスムーズに進みます。

最初に相続登記の手続きを行う

不動産の相続人となったら、相続登記（名義変更）の手続きをまず最初に行います。
相続登記とは、被相続人名義となっている不動産を不動産を相続した相続人の名義に変更する手続きです。
相続すると不動産の所有者が変更になるため、必ず行わなければならない手続きです。
相続登記の手続きの際は、上記で説明した、不動産相続で必要な書類がすべて必要となります。
遺言書があり、遺言通りに相続を行う場合は、遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明は不要です。
この相続登記の手続きは、書類に不備などがあると、再取得、再提出が必要となり、かなりの手間と時間がかかります。
そのため、費用はかかりますが、専門家である司法書士に依頼するのが一般的です。
相続登記は、義務ではないため、いつまでに行わなければならないという期限はとくにありません。
相続登記をしないで、放置しておいても罰金などは発生しませんが、さまざまなデメリットが発生するため、必ず行うようにしましょう。
相続登記を行っていないと、不動産を売却したり、不動産を担保として融資を受けたりすることができません。
また、ほかの相続人から、不動産を勝手に売却されてしまうこともあり得ます。
あとは相続登記の手続きを行うだけの状態のまま放置しておくと、その間にほかの相続人が亡くなってしまうと、相続人の相続人の協力が必要となり、とてもややこしく、複雑な状況になってしまい、大変です。

不動産相続の手続き 相続税などかかる税金について

不動産相続では、税金がどれくらいかかるのか気になるという方も多いでしょう。
不動産を相続すると、税金のひとつである相続税がかかることがあります。
この相続税は、不動産を相続した人すべてにかかる税金ではありません。
相続税には、基礎控除というものがあり、ある一定の金額以上は相続税がかからないような仕組みになっています。
相続税は、被相続人の相続財産のすべての合計金額が、基礎控除額を上回る場合にかかります。
相続した不動産の価値のほか、相続した金融資産、ほかの相続人が相続したすべてのものを含めて、相続税がかかるのか、かからないのか判断することになります。
以前は、相続税の対象となる人は少なかったのですが、平成27年の税改正により、基礎控除の金額が40％も減額されたため、相続税の対象になる人が増えており注意が必要です。
相続税の控除額は、「3.000万円 ＋ （600万円 × 法定相続人の人数）」で算出されます。
相続人が3人の場合は、4,800万円が基礎控除金額ということになり、相続財産の総額が4,800万円以下であれば、相続税がかかることはなく、4,800万円以上であれば、相続税がかかるようになります。
不動産相続による相続税の金額は、不動産の価値を計算しなければならないため、自身で算出するのは難しいです。
相続税の金額に関しては、国税庁のホームページを参考にしてみてください。

相続税のほかにかかる税金

不動産を相続したら、相続登記の際にかかる登録免許税、司法書士へ手続きの依頼をした場合の報酬、該当する場合は相続税がかかります。
これら以外にも、かかる可能性がある税金があります。
遺言書により、相続人以外が不動産相続した場合は、不動産を取得したときにかかる、不動産取得税（固定資産税評価額の3％）がかかります。
相続により不動産を取得した場合は、原則として不動産取得税はかかりません。
また、不動産を相続した翌年からは、固定資産税がかかります。
固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に対して、その年一年分の固定資産税が課税されます。
相続した不動産を売却した場合は、譲渡所得に該当するため、所得税が課税されます。
相続した不動産が賃貸物件だった場合は、不動産所得が毎年発生するため、確定申告を行わなければなりません。

不動産相続の手続き 分割相続するときは？

相続人が複数名いる場合は、原則として遺産分割することになります。
不動産の遺産分割は、現金のように簡単に分割することが難しいケースが多く、複雑になります。
逆に不動産の相続人がひとりだった場合は、分割する必要もないため簡単です。
不動産相続の遺産分割の方法は、「現物分割」、「代償分割」、「換価分割」、「共有」などがあります。
「現物分割」とは、不動産の土地をいくつかに分割して、現物で相続するという方法です。
狭い土地の場合は、この方法は適しません。
「代償分割」とは、一部の相続人が不動産をそのままの状態で相続し、ほかの相続人に現金で土地代を払うという方法です。
不動産よりも現金で相続したい人が相続人の中にいるときや、不動産の分割が難しい場合に有効な手段です。
「換価分割」とは、相続した不動産を売却し、得た金額を相続人で分割する方法です。
不動産を現金化すれば、分割しやすくなるため、すべての相続人が納得する場合は有効でしょう。
「共有」とは、複数の相続人を共有名義にして不動産を相続する方法です。
相続人共有の状態で相続するため、揉めることはありませんが、のちに不動産を売却するときに共有名義人全員の同意が必要となり、トラブルになってしまうことも多いようです。

土地のみを相続する際のポイント

土地のみを相続する場合は、建物がないため比較的分割しやすいといえます。
上記で説明した、「現物分割」、「代償分割」、「換価分割」、「共有」のすべての中から同意の上で、選択することが可能です。
土地を相続する場合は、相続手続きを行うと、あとからの変更がとても難しくなるため、注意が必要です。
土地の価格は大きく変動することもあり、一度売却してしまうと、あとから買い戻しすることは難しくなるということも、注意したいポイントです。
相続の際に代償分割して、平等に分割したとしても、のちに土地が値上がりし、ほかの相続人から不満が出て、トラブルに発生するということもあります。
このように土地相続に関しては、土地ならではの注意点があるため、相続時には、相続人同士でしっかりと話し合いを行い、合意しておくようにすると良いでしょう。

物件を相続する際のポイント

物件の相続は、建物があるため、土地のようにシンプルにはいかないケースが多いようです。
物件相続の場合は、「代償分割」、「換価分割」、「共有」の中から、それぞれの状況にあうものを選択することになります。
物件相続で、相続人が複数いる場合は、とくに注意が必要です。
どの分割方法を用いても、あとでトラブルになる可能性はあるため、相続の難しい物件相続を行う場合は、被相続人に遺言を残してもらうのがもっとも良い解決法です。
物件相続の分割はとても難しいため、法定相続分割にこだわることなく、すべての相続人が満足のいく方法をとるのも良いでしょう。

まとめ

不動産の相続は、準備しなければならない必要書類が多く、ややこしい手続きが多いものです。
事前に不動産相続手続きの流れを把握しておくと、きちんと対応することができるでしょう。