不動産売却時にローンが残っているときの注意点と対処法とは？

家の売却を考えるのは、老朽化や住み替えなどばかりではなく、離婚や経済状況の悪化などいろいろな理由があります。
家のローンを払い終わっていればとくに問題はありませんが、ローンに残債があるときには売却できるか不安に感じる人が多いようです。
ローンが残っている状態でも、売却を進めることはできますが、いくつか気をつけたいことがあります。
今回の記事では、不動産売却時においてローンについて押さえておきたいポイントや注意点を解説していきます。

不動産売却時のローンについて押さえておくポイント

まずは、不動産売却時にローンについて押さえておきたいポイントを説明します。

住宅ローンは物件引き渡し時には完済されている必要がある

住宅ローンが残っている物件でも、売却を進めること自体には問題はありません。
しかし、契約をし、最終的に物件を引き渡すときには、ローンは完済されている必要があります。
住宅ローンを組むときには、不動産を担保に入れて抵当権を設定します。
抵当権とは、万一ローンの返済が滞ったとき、金融機関が物件を差し押さえ、競売にかけて売却できる権利のことです。
抵当権のついた物件は、買主が競売のリスクを負うことになることから、売買されることはありません。
そのため、ローンを組んでいる不動産を売却したいときには、ローンを完済して抵当権を抹消する必要があるのです。

ローン中の家を売却するときのチェックポイント

ローン中の家を売却するときにチェックするべきポイントは4つあります。

所有権
不動産売却時には、住宅の所有権が誰なのかを確認しましょう。
所有権を持つ人物がひとりであれば、売却に支障はありません。
しかし物件が夫婦ふたりの共有名義になっているようなら、双方が同意しなければ売却はできないことが注意点です。
売却の原因が離婚などのケースでは、問題になることがあります。

ローンの残債額
不動産売却時には、ローンの残債額がどれくらいあるのか調べましょう。
残債については、借り入れしている銀行などに問い合わせると教えてもらえます。

家の売却金額
家の売却金額がいくらぐらいになるかをチェックします。
不動産の一括査定サイトなどを活用してもいいですが、正確な金額を知りたいときには不動産会社を直接訪ねるのがおすすめです。

アンダーローンになるかオーバーローンになるかのチェック
不動産売却時には、ローンの残債と査定額を比較して、売却した金額でローンを完済できるか確認します。
ローン残債よりも査定額が高く、ローンを完済できる状態を「アンダーローン」といいます。
対して査定額よりもローン残債が多く、売却してもローンを完済できない状態が「オーバーローン」です。
アンダーローンなら問題ありませんが、オーバーローンとなるときにどうすればいいのかは、次章で解説していきます。

不動産売却時にオーバーローンとなるときの対処法と注意点

不動産売却時にアンダーローンとなるなら、ローンを完済できるため売却に支障はありません。
しかしオーバーローンとなるときには、対処法を考える必要があります。
不動産売却時にオーバーローンとなるときの完済方法としては以下の2つが考えられます。

●自己資金で補填して完済する
●住み替えローンを組んで完済する

順番に解説していきます。

自己資金を使って完済する

不動産売却時にオーバーローンとなるときの、もっとも単純でわかりやすい解決方法は、手持ちの自己資金を使って完済することです。
オーバーローンになってはいるものの、預貯金などの金融資産でカバーできる程度なら、自己資金で完済してしまいましょう。
しかしローンが不動産売却を考えた時点で数千万残っているようなケースでは、現実的ではありません。
そういったケースでは、次項の住み替えローンを検討してみるのがおすすめです。

住み替えローンを組んで完済する

今住んでいる家を売却して新しい家を購入する予定をしているなら、住み替えローンを検討するのも方法のひとつです。
住み替えローンは、古い家のローンの残債を、新しい住宅ローンと合算して借り入れするタイプのローンです。
返済負担額は増えますが、ローンの支払いを一本化できますし、自己資金を使わなくていいので貯蓄が減らないことがポイントです。
自己資金を使って残債を返済できるときでも、貯金がゼロになるのは不安を感じる人も多いのではないでしょうか。
また、そもそも手持ち資金がない人も、住み替えローンなら今のローンを完済して売却したうえで、新しい家に住むことができます。
ただし、住み替えローンは借入額が増える覚悟が必要です。
そのため返済できる見通しがあるのかは、厳しく審査されることも注意点です。
不動産売却時に住み替えローンを検討するときには、長期的な返済計画を立て、慎重に判断するようにしてくださいね。

不動産売却時にオーバーローンとなっているなら任意売却も検討しよう

自己資金もなく、また新居購入の予定もなく、返済の目処が立たないケースでは、最終手段として任意売却と呼ばれる方法もあります。
任意売却とはどのようなものなのか、また任意売却時の注意点を紹介します。

任意売却とは

任意売却とは、不動産会社が仲介役となり、ローンを借り入れしている金融機関と相談したうえで不動産を売却する方法です。
ローンの返済ができなくなり、滞納するような事態に陥ると、金融機関が担保としている不動産を差し押さえ、競売にかけて少しでも貸付金を回収するのが一般的です。
しかし、競売にかけた場合には、市場価格より安く売却されることがほとんどなので、回収できる金額が少なくなってしまいます。
その点任意売却であれば、市場価格と同程度で売却できるため、金融機関が承諾してくれる可能性が高くなります。
ただし、不動産売却で得た金額は、すべて金融機関の返済に充てなければなりません。
また残ったローンの残債については、返済が免除されるわけではなく、分割で返済していく必要があります。

任意売却時の注意点

任意売却を進めるときには、以下の2つの注意点があります。

●任意売却は販売期間が限られている
●任意売却をするとブラックリストに載る

順番に内容を見てみましょう。

任意売却は販売期間が限られている
基本的にローンの返済ができなくなってしまうと、銀行側から競売の申し立てが行われます。
それから裁判所が競売を許可すると、半年後には入札が開始されます。
そのため任意売却を行うのは、それまでの期間しかありません。
つまり通常の売却と異なり期間が明確に定められているため、早めに不動産会社や金融機関に相談することが大切なポイントです。

任意売却をするとブラックリストに載る
任意売却をすると、ブラックリストに登録される覚悟が必要です。
ただし、任意売却したことが理由ではなく、ローンを滞納したことが原因です。
ローンの返済が3カ月以上滞ると、ブラックリスト入りしてしまいます。
ブラックリストに載ると、その後新たにローンを組んだり、クレジットカードを作ったりできなくなってしまいます。

まとめ

不動産売却をしたい理由はいろいろですが、ローンが残っているときにはまずは完済することを考える必要があります。
手持ちの現金があるなら問題ありませんが、そうでないなら住み替えローンを検討しましょう。
どうしても完済できない場合には、任意売却という手段もあります。
ただし任意売却をするときには、期間が限定されていること、ブラックリストに載ることは念頭に置いておくようにしてくださいね。