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不動産売却で価格が下落する要因とは?損をしないための対策を紹介

不動産売却で価格が下落する要因とは?損をしないための対策を紹介

不動産売却をするときには、価格の下落をできるだけ防ぎ、高値で手放したいものです。
そのためには、不動産売却で価格が下落する要因を知り、対策を取ることが大切です。
そこで今回は、不動産売却価格が下落する要因と、できるだけ価格下落を防ぐためにできる対策、そして相場価格を調べる方法まで解説していきます。

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不動産売却価格の下落の要因とは?

不動産売却価格の下落の要因とは?

まずは不動産売却価格が下落する要因を、「外的要因」と「内的要因」にわけて見ていきましょう。

不動産売却価格が下落する外的要因

不動産の価格が下落する、社会環境などの外的要因を4つ紹介します。

●世帯数が減少する
日本の世帯数は、今後減少していくことが予想されていて、それにともない住宅需要も減っていくことから不動産価格も下落すると考えられています。
2019年に国立社会保障・人口問題研究所が公表した「日本の世帯数の将来推計」によると、世帯数がすでに下落に転じている都道府県は5つあります。
今後さらに増え、2040年までには、沖縄県以外のすべての都道府県で減少に転じる予測です。
世帯数が減少すると住宅が余ってくるため、住宅市場も縮小の一途をたどるといわれています。

●外国人投資家の減少
オリンピック開催が発表された2013年以降は、外国人投資家が高級マンションを購入する動きが加速し、売却価格は好調に推移していました。
しかしピークは過ぎ、コロナ禍の影響もあり今後の見通しが予測できない状況になっています。
今後外国人投資家が一斉に不動産を売却し始めると、価格が下落すると考えられます。

●長期金利の変動
長期金利の変動は、不動産売却価格下落の要因になる可能性があります。
近年日本では長期間低金利が続いており、住宅販売を下支えしていました。
住宅は高額な買い物となるためローンを組む人がほとんどで、金利が低いほど購入へのハードルが下がるためです。
しかし、今後ローンの金利が上昇に転じた場合には、不動産の買い控えをする人は増加すると考えられます。
そうなったときには住宅需要が減少し、不動産売却価格も下落してしまうでしょう。

●周辺環境の変化
立地条件や周辺環境の変化が、不動産売却価格下落の要因になることがあります。
不動産を購入したときには日当たりも眺望もよかった住宅が、長い年月を経て周りに高層マンションが建ち並び、環境が悪くなっていることもあるでしょう。
購入時よりも環境が悪化しているケースでは、価格を下げなければ売却が難しくなってしまいます。

不動産売却価格が下落する内的要因

続けて不動産売却価格が下落する、社会環境とは関係のない「内的要因」を2つ紹介します。

●建物の経年劣化
建物に関しては、経年による劣化は避けられず、価格の下落につながります。
戸建てに関しては、築15年を過ぎると売却価格は大きく下がります。
その後築30年まで下がり続け、その後は底打ちして一定価格になることが特徴です。
しかし戸建てについては、土地価格が変動しづらいため、マンションほど下落幅は大きくないとされています。
対してマンションの場合、築5年までの間に20%程度価格が下落し、その後15年程度まで緩やかに下がり続けます。
そして築15~20年で急落し、それ以降は底値での取引となってしまいます。

●住宅に欠陥がある場合
住宅に欠陥が見られる場合には、当然ですが価格は低迷します。
雨漏りがしたり、壁にヒビが入ったりしているケースでは、価格の下落は避けられません。
売却に際しても、買主に対してきちんと説明をしておかなければ、契約不適合責任を問われる可能性もあるため注意が必要です。

不動産売却で価格下落をできるだけ防ぐための対策

不動産売却で価格下落をできるだけ防ぐための対策

ここからは、不動産売却に際して価格下落をできるだけ防ぐためにできる対策を3つ解説していきます。

立地条件と周辺環境の今後の見通しが少しでもいい物件を選ぶ

不動産売却に際し、価格下落をできるだけ防ぐ対策として、物件購入時から立地条件と周辺環境の今後を見極めておくことが挙げられます。
もちろん今後の見通しについては、予測がつかないことも多々あるでしょう。
しかし場合によっては、今後十数年にわたる長期的な都市計画などが予定されていることもあります。
物件購入時に、購入を予定しているエリアが今後どのように発展していくかについてできる限りの情報を集めることが大切です。

経済動向をチェックする

不動産売却価格の下落をできるだけ防ぐ対策を施したいのであれば、経済動向を常にチェックするようにしましょう。
不動産価格は景気と連動することから、株価がどのように推移しているかを確認するなど、景気に敏感になることが重要です。
少しでも高く売れそうなときを見逃すことなく売却することで、大幅な価格下落を防げます。

売りどきを逃さない

一戸建てもマンションも、経年とともに価格が下がってくることは前述したとおりです。
一戸建てもマンションも、築15年を過ぎると価格は一気に下落します。
高値での売却を希望するなら、売るタイミングを見計らうことも重要です。

売却方法を考える

売却するときには、一社で決めるのではなく複数の不動産会社に査定を依頼することも、不動産を少しでも高く売るためには大切です。
ただし、高い価格を提示してくれたからと専属媒介契約を結んでしまうと、「売れないから」とどんどん値下げされることもあります。
価格の下落を防いで適正価格で売却するためには、信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

不動産売却で価格下落が気になるときの相場の調べ方

不動産売却で価格下落が気になるときの相場の調べ方

それでは最後に、不動産売却で価格下落が気になるときの相場の調べ方を3つ紹介します。

土地総合情報システムを利用する

土地総合情報システムとは、国土交通省が不動産を購入した人にアンケートを取り、データを収集したものを公開しているサイトです。
エリアを指定することで、周辺も含めた取引価格を調べられます。
公的機関が収集したデータで、かつ実際に行われた取引価格がベースとなっていることから、相場としての信頼度は高いでしょう。

レインズを利用する

レインズとは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営するネットワークシステムです。
土地総合情報システムとは異なり、レインズでは不動産会社が販売価格や成約価格などを入力しています。
詳細な情報は不動産会社でないと閲覧できませんが、おおよその内容は確認が可能です。

ポータルサイトの価格を参考にする

実際に物件広告を掲載しているポータルサイトを検索することでも、おおよその相場感を把握できます。
ただし中古住宅の場合は、まずは少し高値で売り出し、徐々に値段を下げていくことがあります。
そのため掲載されている価格が、実際に売却された価格とは限らない点には注意が必要です。

一括査定サイトをチェックする

複数の不動産会社でまとめて相場を確認したいときには、一括査定サイトを利用すると便利です。
不動産の査定額は、業者によってバラツキがあるため、相場を知りたいときには複数の査定結果を比較することが大切です。
一括査定サイトなら、結果を比較したうえで、適正な相場がどれくらいなのかを調べられます。

まとめ

不動産売却において価格が下落する要因と、下落を少しでも防ぐための対策、そして相場の調べ方まで紹介してきました。
ほとんどの不動産は購入した瞬間から、劣化と価格の下落が始まります。
高値での売却を希望するなら、経済動向を注視し、売却の好機を見逃さないことが大切です。

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