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木造住宅の寿命はRC造や鉄骨造と比較するとどれくらいの差があるの?

カテゴリ:不動産取引

木造住宅の寿命はRC造や鉄骨造と比較するとどれくらいの差があるの?

住宅を建てることを考えたときに、「耐用年数ってどれくらいなんだろう?」と気になる方は少なくありません。
家を建てるときには巨額な費用がかかるので、できるだけ長く住める家を建てたいと考えるのは、不思議なことではないでしょう。
そこで今回は、日本で主流の木造住宅の寿命を、RC造や鉄骨造の住宅と比較してみました。
木造住宅の寿命を延ばすリフォームについても紹介しますので、ぜひチェックしてみてくださいね。

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木造住宅とRC造や鉄骨造との寿命を耐用年数から比較

木造住宅とRC造や鉄骨造との寿命を耐用年数から比較

「住宅の耐用年数」というときに、指標として用いられるのが減価償却の計算に使われる「法定耐用年数」です。
法定耐用年数とは、「減価償却資産が利用に耐える年数」を指し、住宅に限らず機械やパソコン、机など、さまざまなものに設定されています。
資産のうち、長期間にわたって使用されるものを「固定資産」といいますが、固定資産のなかには年月がたつうちに劣化したり性能が落ちたりするものがあります。
そのように価値が減っていく固定資産は、耐用年数にしたがって、毎年一定の割合で資産価値を差し引いていく「減価償却」を行わなければなりません。
減価償却される固定資産の耐用年数は、財務省が一律で定めており、会計処理をするときにはそれに従う必要があります。
木造住宅の法定耐用年数を、RC造、鉄骨造の住宅と比較してみましょう。

●木造住宅の法定耐用年数:22年
●RC造の法定耐用年数:47年
●鉄骨造の法定耐用年数:19年~34年(骨格材肉厚によって異なる)


「えっ、木造住宅の耐用年数は22年しかないの?」「22年しか住めないならRC造にしたほうがいいのでは」と思った方もいるのではないでしょうか?
しかし、法定耐用年数と実際の耐用年数とは、大きくへだたりがあるのです。

法定耐用年数は実際の耐用年数とは異なる

法定耐用年数は、あくまで会計処理で減価償却の計算をするために定められた年数であり、実際に建物が「使用に耐えうる期間」ではありません。
言葉から考えると、耐用年数はあくまで「使用に耐えられる年数」と考えるのが自然です。
実際の耐用年数は、建物を通常の使い方をして、通常に手入れをしてきた場合に、どれくらいの耐久性があるのかという視点で見るといいでしょう。

木造住宅とRC造や鉄骨造の実際の耐久性とは

木造住宅とRC造や鉄骨造の実際の耐久性とは

それでは木造住宅は、実際にはどれくらいの耐久性があるのでしょうか?
RC造や鉄骨造と比較して見てみましょう。

木造住宅の実際の耐久性

国土交通省では、以下の2つの理由から、木造住宅の便宜上の寿命を約30年としています。

●取り壊された木造住宅の築年数の平均が27年である
●不動産の住宅総数と新築件数から算出したサイクル年数が30年である


しかし、日本最古の木造建築である法隆寺は、築1400年を超えています。
木造建築物の耐久性は計り知れず、そもそも採用されている素材やメンテナンスによって大きく変わることは想像に難くありません。
木造住宅の寿命については、さまざまな研究が行われていますが、もっとも参考とされているのは早稲田大学で行われている研究です。
この研究では、寿命を「建物の完成後、取り壊されていない建物の比率である残存率が50%となるまでの年数」で計算しています。
もっとも新しい2011年の調査では、木造建築の耐久性を示す推定寿命は「65年」とされました。
ただし残存率が50%ということは、取り壊されていない建物も50%あるとも考えられます。
またこの年数はあくまで統計上のものであり、65年を過ぎれば住めなくなるわけではないことに注意しましょう。

RC造の実際の耐久性

RC造の建物の耐久性ついても、同じようにさまざまな研究がされています。
算出方法によって出される寿命は異なりますが、物理的な寿命については主要な建材となるコンクリートの耐久性から、117年~120年とされるのが一般的です。
また、大蔵省主税局の研究では、RC造に外装仕上げをした場合には、150年まで延命できるとの結果も報告されています。

鉄骨造の実際の耐久性

鉄骨造の実際の耐久性については、建物のメンテナンス状況や立地によって大きく異なります。
鉄骨造はさびやすいため、海辺などに立っている住宅は潮風を受けるので早く老朽化してしまいます。
条件によりますが、念入りなメンテナンスを行えば鉄骨造であっても50~60年と、比較的耐久性があると考えられています。
状態がよければ、骨組みだけなら100年程度使えることもあるようです。

木造住宅の寿命を延ばすためには適切なリフォームを実施しよう

木造住宅の寿命を延ばすためには適切なリフォームを実施しよう

どの住宅についてもいえることですが、住宅の耐久性を上げ少しでも寿命を延ばすためには、適切なメンテナンスを行うことが大切です。
ここからは、木造住宅の寿命を延ばすためのリフォームについて紹介します。

木造住宅の寿命を延ばす耐震リフォーム

地震大国である日本では、住宅においても地震に対する備えをしておくことが大切です。
建物には耐震基準がありますが、まずは今住んでいる木造住宅が、新耐震基準に適合しているかを調べましょう。
新耐震基準は1981 年(昭和56年)6月1日に施行されているので、それ以降に建築された木造住宅なら、新耐震基準を満たしていると考えられます。
新耐震基準を満たす住宅は、震度6強~震度7程度の地震に遭っても倒壊しないことが前提とされています。
もし今住んでいる木造住宅が、新耐震基準の施行前に建てられたものであるなら、耐震診断を受けてみるのがおすすめです。
耐震基準に達していないとわかった場合には、耐震リフォームを実施しましょう。
耐震リフォームは、金具を交換するような小さなものから、基礎を補強するなど大がかりなものまでさまざまですが、平均工事費用は120万円とされています。
構造に対するリフォームが不要なら、費用は比較的安く抑えられるので、まずは相談してみることが大切です。
耐震リフォームについては、地域によっては助成制度を設けているところも多いので、自治体に確認してみましょう。

屋根や外壁などの外装リフォーム

木造住宅の耐久性を上げて寿命を延ばすためには、定期的に外装リフォームを実施することも重要です。
木造住宅は、屋根や外壁によって紫外線や雨などから守られているので、屋根や外壁の劣化を少しでも遅くすることが長持ちさせる秘訣になります。
屋根や外壁には塗装が施されていますが、塗装は経年により劣化が進んでいきます。
使用されている塗料の種類によって耐用年数は異なりますが、一般的には10年ごとの塗り替えが必要です。
「まだ大丈夫」と塗り替えを延ばし延ばしにしていると、雨漏りが発生するなどしてしまい、木造住宅の構造部分まで劣化させてしまう可能性があります。
塗装リフォームにかかる費用は、面積によって異なりますが、30坪で約60万~100万円程度が相場です。
外壁の塗装と屋根の塗装は、できるだけ同時に済ませたほうが、工事が一度に済むことから比較的費用も抑えられるのでおすすめです。

まとめ

木造住宅の法定耐用年数は22年とされていますが、実際の寿命は65年と考えるのが一般的です。
ただし、65年を過ぎたらボロボロになって住めなくなるわけではありません。
日本のあちこちで歴史ある木造建築物や古民家が見られるように、メンテナンス次第では100年以上長持ちさせることも可能です。
木造住宅を長持ちさせるためには、定期的なメンテナンスやリフォームを行うようにしましょう。

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