不動産相続の「時効取得」とは？取得の要件や注意点も解説

相続が発生すると、遺産に「不動産」が含まれることは珍しくありません。
なかには、先々で不動産について「時効取得」の手続きがとられるケースも見られます。
今回は、「時効取得」をテーマに、制度の概要や要件などの解説。
注意点などもあわせてご紹介しますので、不動産をめぐるトラブル回避のためにも、ぜひ参考にご覧ください。

「時効取得」とはどんな制度？不動産相続で適用される範囲

不動産相続の「時効取得」とは？

時効とは、一定の事実状態が長期間において続いていた場合、法律的な正当性にかかわらず、その事実状態をもとに権利の取得や消滅を認めるものです。
ニュースなどで時折耳にする「時効」のことですね。
民法では、「取得時効」と「消滅時効」に分けられています。
不動産の相続に関する「時効取得」とは、この「取得時効」が成立したケースです。
分かりやすくいうと、不動産など、別の人のものを一定期間、継続して占有していた際、要件を満たしていると所有権が占有者へと移ることです。
時効取得の制度がある背景には、いくつか理由があります。
ひとつは、長期間にわたる事実関係を覆すことで、社会的な混乱を避け、安定を図るためです。
ふたつめは、期間が経つうちに、権利関係の資料などを滅失したときなど、事実の証明が困難な場合の救済措置です。
つまり、事実状態を真の権利関係である可能性が高いとし、証明が難しい者への救済として、取得や消滅を認めるというものです。
一方で、法格言に「権利の上に眠る者は保護に値せず」という言葉があり、これも時効の存在理由とされています。
これは「権利を与えられているのに行使しないなら、保護はしない」という考えです。

「時効取得」の適用範囲

実は、所有権以外にも取得できる権利があるので、確認しておきましょう。
不動産にまつわる時効取得がされる権利は、地上権、地役権、賃借権、永小作権になります。
地上権は、借りた土地の上や地下を工作物の所有で使うものです。
地役権は、他の所有者の土地を通行する必要があるケースなどで用いられる権利になります。
賃借権は、賃料により、借主が契約にある範囲で利用できる権利です。
永小作権は、他の所有者の土地に小作料の支払い、牧畜や農作をする権利をさします。
一方、留置権や先取特権、質権以外の抵当権などは、対象外とされるのが一般的です。

問題になりやすいケースとは？

不動産の相続で、時効取得が問題になりやすいケースとしては、何代も前から相続登記がされてなかった場合などです。
一般的に、遺産で受け継ぐ場合は、登記により、名義を所有者である相続人にかえます。
しかし、相続人同士で不動産は誰が受け継ぐと決めても、登記することには期限がないので、そのままにして時が経過したというケースが見られます。
すると、名義人が亡くなったときに、所有権が相続した全員に引き継がれ、登記をしていないことで、自分の所有ではなく共有している状態になっている可能性があります。
さらに相続人の誰かが故人となり、二次相続などになると、問題は複雑化するでしょう。
もし登記しようと思っても、相続人が増えており、全員の戸籍などを集めるに一苦労したり、面識のない親戚との交渉になってしまったりすることも考えられます。
また、売却しようとしたときなども、登記の状態が影響する可能性があります。
このような場合に、時効取得で所有権をあきらかにできる場合もありますが、まず問題を防ぐには、一次相続の際に、不動産の相続人がきまったら、きちんと登記変更をしておくことが大切といえますね。

不動産相続の「時効取得」が認められる要件をチェック

取得時効の成立の要件

長年にわたり占有しても、それだけで所有権をもつことはできず、満たすべき要件が設けられています。
まず、「所有の意思がある」ことが要件です。
自ら、不動産を所有している意思をもって使用しているかが、問われます。
不動産が賃貸住宅場合などの場合、他人の所有物を借りている自覚があり、意思のなかった他主占有では認められません。
つぎに、「平穏かつ公然の占有」も条件とされます。
暴行や脅迫による占有ではないことが「平穏」の状態にあたります。
同時に、占有の事実を隠して、秘密にしてはいけないというのが「公然」です。
暴力や脅しによるものでなく、表立って隠さずに占有していることが、成立の要件を満たしている状態です。
さらに、「他人の物を一定期間継続して占有」することも条件とされます。
取得時効の権利対象は「他人の物」と民法でも定められています。
占有の期間に関しては、「継続」がポイントのひとつであり、途絶えずに続けて占有していることが必要です。
ほかにも、期間にも関連する要件として「占有開始時における善意無過失」があります。
通常は、継続した占有期間の条件は20年とされています。
しかし、占有を開始した時点で、「善意」「無過失」であった場合は、要件が10年に短縮されます。
これを短期取得時効といいます。
「善意」とは自分に不動産の所有権があると信じている状態で、そのように信じることに対して「無過失」であることが条件です。

成立が認められない場合もある！？

平穏に公然と、20年を継続して、不動産に住んでいても、取得時効が不成立になる場合があります。
不動産が、共有相続したものであったケースです。
自分が相続人で、ほかにも兄弟がいたら、通常は兄弟も相続人と考えることが自然でしょう。
もし自分が固定資産税などを払っていても、不動産を自分だけのものとして「所有の意思」があるとは言い難い状態です。
そのような場合、認められなければ、再度、相続人全員で遺産分割協議をする流れとなります。
あるいは、代償金を払ったり、場合によっては不動産売却をしたりして、対応することもあり得ます。
要件を理解して、該当しているかを把握しておくことも大切ですね。

不動産相続の「時効取得」にまつわる注意点

「所得税」が課税される

相続税が課税されそうなイメージですが、実際には、相続ではなく「所得税」が課税されることが注意点としてあげられます。
なぜなら、一時所得として扱われるためです。
次の式で、一時所得が算出できます。

時効取得の財産の時価－（時効取得の費用－最大50万円の特別控除額）
この計算式で割り出した一時所得の2分の1の金額に、そのほかの所得を合計し、所得税が割り出されます。

不法占拠などによる注意点

土地の占有に絡む問題として、不法占拠がよぎる場合もあるでしょう。
不法占拠でも長期間にわたったとき、時効取得できる可能性があり得るので注意が必要です。
しかし、不法占拠では当然、他の所有者の不動産と理解した占有と想像できますから、善意と認められず、20年の占有が条件となるでしょう。
別荘などの場合は、人の出入りが少なく、占有されたことに気づきにくいことも注意点といえます。
また、別荘地のような場所では、隣地との境界が不明瞭で、不法占拠のようなケースではなくても、ほかの人による占有の事実状態となる可能性があります。
注意点として、このようなケースにも気を付けましょう。

問題が生じたら弁護士に相談を

過去に出された判例をみると、「不動産による収益を独占」「不動産にまつわる公租公課を支払っている」ケースなども、所有の意思をもった占有などとして、認められたケースがあります。
取得にあたっては、前述の通り条件に適合することが必要ですが、判断が難しい場合や、手続きも求められます。
また、トラブルが発生する場合もあるでしょう。
権利を主張する場合や、問題が生じた際は、弁護士に相談するなどして、適切な解決策を講じることが大切です。

まとめ

「時効取得」をテーマに、さまざまな角度から解説しました。
遺産のうち「不動産」が大きな割合を占めることは珍しくありません。
マイホームと思っていた家がトラブルのもとにならないよう、登記の確認や必要に応じた変更手続きは大切なポイントですね。