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不動産の相続で検討したい「配偶者居住権」とは

不動産の相続で検討したい「配偶者居住権」とは

夫婦で暮らし続け、思い入れもある住まい。
マイホームの所有者が亡くなったあと、残された配偶者が続けて住み続けられる「権利」があることをご存じですか?
「配偶者居住権」です。
比較的新しく施行された「配偶者居住権」とはどんな権利なのか、どんな場合に有効か、設定の方法や注意点もあわせて解説します。

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不動産相続後も配偶者は住み続けられる「配偶者居住権」とは

不動産相続後も配偶者は住み続けられる「配偶者居住権」とは

「配偶者居住権」とは?創設の背景

「配偶者居住権」とは、自宅の不動産を所有していた被相続人が亡くなった後、配偶者が引き続き建物に住み続けることを認める権利です。
厳密には建物の使用権を設定できることにより、配偶者は「終身」で不動産に居住が可能となります。
「配偶者居住権」とは、約40年ぶりとなる相続法の改正をうけ、2020年4月から施行されました。
これまでは、不動産の価値が高い場合、配偶者のほかにも相続人がいると、配偶者はマイホームだった不動産を手放さなければいけない事態も見られました。
たとえば、夫が所有していた自宅の不動産が7,000万円と、金融資産が1,000万円だった場合。
ほかに子が1人いると、配偶者である妻と子は、それぞれ2分の1にあたる4,000万円ずつ受け継ぎます。
しかし、妻が居住を続ける場合には、不動産の7000万円から自分の法定相続分を引いた、3,000万円の現金を子に渡すこととなります。
3,000万円もの現金が調達できないと、結果的に、不動産売却をしてできたお金を相続人で分配する形となり、配偶者は長年住み慣れたマイホームを出ていくという事態にもなり得ました。
このようなケースを避け、配偶者保護の観点から創設されたのです。

権利の「範囲」と「設定方法」

配偶者に対して適用される期間は、遺産分割協議などで期間を設けなければ、基本的に「終身」です。
夫が亡くなった場合なら、残された妻は、自分が亡くなるまで生存中は「配偶者居住権」の効力がはたらきます。
「配偶者居住権」とは、不動産をほかの相続人が取得しても、配偶者の居住が認められる権利です。
ただし不動産のなかで対象となるのは「居住建物」で、「土地」は適用の範囲外です。
また、建物が居住部分にくわえて、テナントなどがあっても、その部分を含めた建物全体が適用対象です。
あわせて、相続前と同じように建物を利用することが必要ですから、一部をテナントとして貸していたのなら、そのまま同じように賃貸することになります。
権利の設定には、「遺言書」もしくは「遺産分割協議」による取得が必要です。
相続開始とともに、自然発生的に得られる権利ではないことは注意点です。
遺言書の場合は、「遺贈」にすることで、万一、配偶者が「配偶者居住権」を不要とする場合にも、この権利のみ放棄できます。
もし遺言書で、「配偶者居住権」を「相続」させると、権利のみ放棄したい場合にそれができず、ほかの財産とあわせて相続放棄となってしまうので気をつけましょう。

不動産相続で「配偶者居住権」の活用が考えられるケース

不動産相続で「配偶者居住権」の活用が考えられるケース

効果的に活用できるケースを、具体的に見ていきましょう。

「売却」をしないで済む

前述の通り、従来は、残された配偶者が家を売却しなくてはならないケースもあります。
しかし、夫婦で住んだ思い出や愛着もあり、住み慣れた不動産を手放したくないという方も少なくないでしょう。
たとえば、前述と同じケースで、夫が所有していた不動産が7,000万円と金融資産が1,000万円、妻とほかに相続人となる子が1人いた場合。
妻は居住を続けるには、3,000万円の現金を用意しなければなりません。
「配偶者居住権」ではどのようになるでしょうか。
このケースでは、不動産に対して、妻が「配偶者居住権」として3,500万円、子が「負担付き所有権」として3,500万円と分けることができます。
金融資産も500万円ずつ分けます。
そして「負担付き所有権」には、居住の権利はありません。
これにより、妻は無理な現金の用意に迫られることなく、居住を続けることが可能となるのです。

自宅に住み「生活費」も確保できる

つぎのケースでは、相続財産として不動産が2,000万円、金融資産2,000万円だった場合を例にとります。
法定相続分で2分の1ずつ分割協議をしたとすると、妻が自宅の不動産2,000万円を相続し、子が金融資産である預金2,000万円を相続します。
このケースでは妻は家を確保できたとしても、今後の生活費の不安が出てくるでしょう。
結果的に、生活資金の確保として、自宅を売却する事態にいたる可能性もあります。
しかし、「配偶者居住権」では、妻が「配偶者居住権」1,000万円と預金1,000万円、子が「負担付き所有権」1,000万円と預金1,000万円という分け方になります。
配偶者は、当面の生活資金を得ることも、自宅に居住を続けることも可能になりますね。
ちなみに、夫が亡くなり、妻が「配偶者居住権」を得て、子が不動産の「所有権」をもつ場合、一次相続ではそれぞれ課税されます。
その後、配偶者である妻が亡くなる時には、「配偶者居住権」は消滅するため、子に対して課税はされません。

不動産相続で「配偶者居住権」を検討する際の注意点

不動産相続で「配偶者居住権」を検討する際の注意点

最後に、いくつかおさえておきたい注意点を解説します。

売却ができない

ひとつめは、「配偶者居住権」を設定すると売却や譲渡ができなくなる点です。
これは、相続開始時に住んでいた配偶者にのみ認められた権利です。
そのため、家族にも売却はできません。
注意点したいのは、老人ホームなどに移り住むこと考えたりする場合です。
このようなときも、移るための費用を売却でまかなうことはできません。
策としては、子の了解をとり、賃貸住宅にして家賃収入を得ることは可能です。
また、所有者が子である場合など、子と合意がとれれば「配偶者居住権」の消滅も可能ですが、この場合、所有者である子に贈与税が課税される可能性などがあることも注意しておかなければなりません。
将来も見据えながら、検討することが大切といえますね。

再婚しているときの注意点

たとえば、再婚をした夫が遺言によって、後妻に「配偶者居住権」を遺贈し、後妻の連れ子に「負担付き所有権」を相続させたとします。
この場合ではトラブルになることも考えにくいでしょう。
しかし、「負担付き所有権」を先妻の子に受け継がせたい場合、万一、後妻と先妻の子の関係がよくないと、トラブルに発展してしまうことも考えられます。
遺贈したり、相続したりして、受け継ぐ者同士の間に起こり得るこのような可能性にも配慮して、考えたいですね。

所有者との間の注意点

配偶者保護の観点から、配偶者にとって自宅に住み続けられるメリットがある制度ですが、配偶者は不動産の扱いについて、丁寧に住む義務もあります。
万一、手荒な扱いで住んでいると、所有者である子から、居住する権利の消滅請求が出される可能性があることもふまえておきましょう。
また、前述でも触れたとおり、「配偶者居住権」は建物に設定される権利です。
もしも、所有者である子が「土地」を売却してしまったら、配偶者は転居しなくてはならいないでしょう。
再婚の場合なども含め、所有権が誰にあるかは重要な注意点といえますね。

まとめ

「配偶者居住権」とは、どんな権利なのか、また活用が考えられるケースについても解説しました。
注意点をふまえて検討することが大切ですが、活用することで、長年住み続けた大切なマイホームで暮らし続けられるのはうれしいですね。
遺産を不動産が多く占める場合など、さまざまなケースで検討したい制度といえそうです。

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