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不動産相続で土地を分筆する場合のメリット・デメリット

カテゴリ:不動産取引

不動産相続で土地を分筆する場合のメリット・デメリット

不動産相続で土地を受け取る場合、相続人が1人なら何の問題もなく手続きがおこなえます。
しかし複数人いる場合、「どのようにわければいいの?」と思う方もいるでしょう。
そのようなときに実行するのが「分筆」というものです。
この記事では相続した土地を分筆する場合におけるメリットとデメリット、手続きの流れをお伝えします。

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不動産相続で土地を複数人でわける!分筆するメリットとは?

不動産相続で土地を複数人でわける!分筆するメリットとは?

まずは不動産相続で土地を分筆する場合のメリットから見ていきましょう。
そもそも分筆とは1つの大きな土地を2等分したり3等分したりすることです。
法的に効力が発生するわけ方なので、不動産相続を複数人でおこなう場合にも利用されます。

相続人の人数に合わせて平等にわけられる

分筆することで、相続人の人数に合わせて平等にわけられるのがメリットです。
土地や建物は現金や預貯金といったわけやすい財産と異なり、平等にわけにくい財産といえます。
わけにくい財産だと「自分より相手の方が多い」「損した」という風に、相続人同士でのトラブルにつながりかねません。
しかし分筆すれば持ち分を平等にわけることが可能です。
持ち分の差によるトラブルが回避でき、全員が納得する不動産相続がおこなえるでしょう。

それぞれ別の用途で使用できる

土地には地目という、使用用途がそれぞれ決められています。
宅地や畑、道路や農地という風に目的を明確にしたもので、土地の状態や利用の目的に応じて決められるのが特徴です。
たとえば分筆されていない土地の地目が畑だったとします。
畑は「農耕地において用水を利用しないで耕作する土地」と決まっていて、農作物をつくるための土地です。
そのため地目が畑のままだと一戸建てやアパートを建てられません。
相続人のなかには不動産相続後、譲り受けた土地に収益物件を建てて賃貸経営をおこなおうと考える方がいるかもしれません。
マイホームを建てたり、駐車場にしたりして再活用するケースもあるでしょう。
そのため畑以外の用途で活用するためには地目変更をおこなう必要があるのです。
地目変更は1つの土地に対して振り分けられるものなので、1部だけをほかの地目に変更することはできません。
しかし分筆してそれぞれの土地にわければ、地目変更が可能になります。
それぞれが1つの土地として認められ、相続人の望むような使い方ができるのが大きなメリットです。

税金面でも優遇される

不動産相続した土地を分筆するメリットとして、税金面で優遇されるという点も挙げられます。
たとえば固定資産税ですが、固定資産税の評価額は土地の面積や立地で算出されるのが一般的です。
広ければ広いぶん評価額が高くなり、税金面でも大きな負担になります。
しかし分筆して面積が小さくなれば、そのぶん評価額と固定資産税が安くなるでしょう。
土地を所有している以上支払い続けなければならない固定資産税。
税金負担を回避でき、生活の圧迫を避けられるのも分筆のメリットですね。

住宅ローンもOK

分筆して所有すれば、住宅ローンを組むことも可能です。
先ほどもお話ししましたが、分筆すれば相続人それぞれがその土地を自由に活用できます。
分筆した土地ごとに抵当権が付けられるので、住宅ローンを組んで新築一戸建てを建てたり、アパートを建てたりすることも可能です。

不動産相続で土地を分筆することによって生じるデメリット

不動産相続で土地を分筆することによって生じるデメリット

次に不動産相続で土地を分筆することで生じるデメリットを見ていきます。

使いにくい土地になってしまう

土地を分筆するということは、そのぶん面積が狭くなるということです。
目的によっては土地が狭すぎるため、活用の選択肢が狭まって、使いにくい土地になるというのが分筆のデメリットでしょう。
また土地の形が複雑で、長方形や正方形の土地を相続する人と、面積は同じにもかかわらず、三角形やいびつな形の土地を相続する人にわかれてしまうことも。
三角形やいびつな形の土地を相続した場合も、活用の選択肢が狭くなってしまいます。

接道義務を満たせない

分筆のデメリットとして、接道義務を満たせない土地(間口が2メートル未満)が発生するという点も挙げられます。
道路に面している土地なら問題ないのですが、なかには分筆がうまくできず、接道義務を満たせない土地が発生するかもしれません。
接道義務を満たしていない場合、家やアパートは建てられず、セットバックなどをおこなう必要があります。
余計な手間が発生する可能性があるのも、分筆のデメリットですね。
また分筆して接道義務を満たしていない土地が出てしまうと、節税目的の不合理分割とみなされることがあります。
不合理分割になると分筆の許可が下りず、平等な相続ができなくなるので注意しましょう。

不動産相続で得た土地を分筆する場合の流れ

不動産相続で得た土地を分筆する場合の流れ

では不動産相続で得た土地を分筆するためには、どのような流れで進めていけばいいのでしょうか?

話し合いをおこなう

まずは遺産分割を協議し、不動産相続をどのようにおこなうかを決めます。
話し合いをする前に分筆してしまうと、トラブルになる可能性があるからです。
そのあとの流れは遺産分割協議書を作成し、相続人それぞれが持っておきます。

土地の境界を明確にする

古い土地の場合、境界が曖昧になっているケースがあります。
境界がはっきりしていないと不動産相続ができないので、土地家屋調査士に依頼し、境界を定めておきましょう。

登記申請をおこなう

境界が明確になり、分筆案が提出されたら次の流れは登記申請です。
申請するためには以下の書類をそろえます。

●登記申請書
●地積測量図
●筆界確認書(境界確認書と同意書、協定書の3つすべて)
●現地の地図
●委任状(代理人にお願いする場合)


以上の流れで手続きはOKです。
一般的には1カ月程度で完了しますが、境界確定に時間がかかったり土地の形が複雑だったりする場合は、数カ月かかることもあります。
法務局や役所の立ち会が必要なケースもあるので、時間に余裕を持った手続きを心がけたいですね。

費用はどのくらい?

分筆にかかる費用として、以下のものが挙げられます。

●登記申請時に発生する費用:5万円から6万円
●土地家屋調査士への報酬:80万円から150万円


上記以外にも、登録免許税など細々とした税金も発生します。
土地家屋調査士へ依頼する場合はまとまったお金が必要なので、あらかじめ分筆費用として捻出しておくのがおすすめです。
また分筆は専門家に依頼せず、相続人自身でもおこなえます。
ただし専門的な知識が必要になり、書類の不備や正しく分筆できなかった場合、申請の許可が下りないかもしれません。
相続後にトラブルが発生する可能性も否めません。
大切な土地を相続し、平等にわけるためには専門家への依頼が得策といえるでしょう。

相続税の申告期限は亡くなったことを知ってから10カ月以内

不動産相続における相続税の申告期限は、亡くなったことを知ってから10カ月以内です。
その間に話し合いや必要書類の準備、分筆を完了させなくてはなりません。
期限を過ぎないよう、速やかな手続きをおこなってください。

まとめ

この記事では不動産相続した土地を分筆する場合をテーマに、メリットとデメリット、手続きの流れを詳しくお伝えしました。
相続人同士が平等にわけられる反面、土地の形に差が出るといったデメリットも生じます。
正しく分筆すればその土地を自由に活用できるので、流れや必要書類などをしっかりおさえておきましょう。

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