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不動産の相続時に覚えておきたい3つの分割方法とメリット・デメリット

カテゴリ:相続関係

不動産の相続時に覚えておきたい3つの分割方法とメリット・デメリット

分割方法は基本的に3つあり、それぞれ特徴も違えばメリットやデメリットも異なりますので、状況次第で取るべき方法が変わってきます。
今回は、遺産相続でトラブルにならないために知っておくべき、3つの分割方法について、詳しく解説していきます。

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不動産相続方法その1~換価分割~

不動産相続方法その1~換価分割~

換価分割は、相続する不動産を事前に売却してしまい、その売却で得たお金を分配する方法です。
当然、売却時には諸費用など発生しますので、それらを差し引いた金額を相続人たちが、法定相続割合に応じて分け合います。
この場合には、すべての相続人に対して平等にお金で相続することができます。
分かりやすく例を挙げてみます。
相続する不動産が5,000万円で売却できた場合、諸経費で500万円かかったとします。
諸経費を引いた4,500万円を、相続人の子供3人が分けるとすれば、1,500万円ずつとなります。
不動産には評価がありますが、現金にしてしまえば評価は関係ないため、相続人同士が揉める心配が少なくなります。

メリット

すべての相続人に現金で平等に分配できるため、トラブルが起きにくい方法です。
相続する遺産の大半が不動産の場合、換価分割を行わないと不動産を相続した人の相続割合が多くなってしまいます。
その場合に、不動産を共有名義にして分けるケースもありますが、共有名義では将来的に売却しづらくなるので、平等を強調したいのであれば現金として分配するのがおすすめです。
なかには、不動産ではなく現金として相続したいというケースもありますが、こんな場合にも都合がいいといえます。
さらに、相続時に課せられる相続税を支払う際の、資金を得ることができる点も大きなメリットです。

デメリット

現金ではなく不動産として相続したいという方には、納得できる方法とはいえません。
換価分割では不動産を売却することになるので、後世に資産として残すことができなくなります。
さらに、被相続人の不動産が持ち家しかなく、そこに住む予定だった相続人がいれば、新たに住居を探す手間が発生します。
費用面では状況次第で諸経費が多くなり、分配金が少なくなるケースもありますし、早期に分配金を受け取りたいがために、焦って売りに出すと売却金が安くなる可能性もあります。
仲介手数料などの費用負担にしても、相続人全員の同意も必要になるので、同意を得るための手間が発生しがちです。

こんな場合におすすめ


●相続する財産が不動産や株式などの現物資産が多い場合
●相続税を支払うだけの資金がない場合
●利用価値が低いため相続したがらない財産がある場合

不動産相続方法その2~現物分割~

不動産相続方法その2~現物分割~

現物分割は、不動産などを現物のまま相続する方法です。
たとえば、長男と次男がいた場合「長男は土地」、「次男は預貯金」という感じで分割します。
土地の場合は、相続対象が1人であればすべて相続できますが、複数人いる場合は人数分で分筆(1つの土地を分けて別々に登記する方法)します。
ただし、分筆する際には注意点があります。
「土地」は相続人の数だけ分筆できますが、その土地にある「建物」は対象外だということと、分筆自体が禁止されているエリアもあるので、よく調べておく必要があります。

メリット

3つの分割方法の内、現物分割は相続時の手続きの手間がもっとも簡単です。
他の分割方法とは違い、現物資産をそのまま分配するので、売買や分配率を考える必要がないのでトラブルにもなりづらいです。
たとえば、代償分割をする場合には、代償金を計算するために不動産の評価が必要になりますが、この評価を巡って意見の食い違いが起こるとトラブルになる可能性があります。
さらに、相続税が特例によって安くなるケースもあります。
将来的にみても、権利の帰属先がはっきりしているので、売却などの処分がしやすくなります。
土地などの権利がはっきりしていないと、権利者探しから始めなければないのと同時に、処分するのにも同意がなければどうすることもできません。

デメリット

相続する財産に偏りがある場合には、分配される財産の価値がアンバランスになり、公平に分配されない可能性があるのでトラブルになりがちです。
たとえば、財産に不動産が多く特定の相続人が独り占めしてしまった場合、他の相続人からクレームが出てしまい、スムーズに進まないこともあります。
土地を分筆する場合には、土地の形が均一でなければ均等に分配されないため、土地の利用価値が低くなり、評価額が下がってしまうケースも考えられます。
ですから、現物分割で土地を分筆するのであれば、相続後の活用についても考えておいたほうが賢明です。

こんな場合におすすめ


●相続の手続きを比較的簡単に完了させたい場合
●遺産の割合が現金や預貯金といった価値が均一な財産が多い場合
●相続している自宅をそのまま残したい場合

不動産相続方法その3~代償分割~

不動産相続方法その3~代償分割~

代償分割は、1人の相続人が不動産を取得した後に、代償金として他の相続人に法定相続割合に応じた金額を支払う方法です。
たとえば、相続人が3人で不動産の評価額が6,000万円とした場合、1人は不動産を取得した後、6,000万円を3等分した2,000万円の代償金を残りの相続人に支払います。
公平に出された評価額に基づいて平等に代償金を分配するので、1人で不動産をそうぞくしたとしても、残りの相続人からはクレームが出づらくなります。

メリット

公平に出された評価額に基づいた、適正な価格の代償金が手に入るので、後腐れなく平等に相続したい方には大きなメリットです。
さらに、特定の相続人が不動産を取得するため、売却しない限りは資産として後世に残すことができます。
共同名義になれば土地を有効活用しようとする場合に、共有者の同意が必要になりますが、代償分割ではその必要もありません。
事業用の不動産を取得した場合、その事業を続けて利益が出ても、他の相続人に対する分配を気になくても済みます。
所得税や相続税に関しては、不動産を売却せずに取得するため節税対策にもなります。

デメリット

不動産を特定の相続人が相続できる代わりに、他の相続人に対して評価額に基づいた代償金を均等に支払う必要があります。
つまり、代償金を支払えるだけの資金力がなければ、代償分割をおこなうことができません。
代償金を支払う資金がなくても代償分の財産があれば可能ですが、それも無ければ将来的に支払う約束のもとで代償分割を利用することができます。
ですが、そのまま支払われないケースもあり、トラブルになる可能性もあります。
自身の現物資産を売却して支払う場合には、その売却益に対して所得税と住民税が課されるので費用がかさんでしまうケースもあります。
相続する不動産の評価は、家賃収入などの収益力や時価などの要因で増減するので、評価方法で意見が分かれ意見がまとまらない事態になるかもしれません。

こんな場合におすすめ


●相続している自宅をそのまま残したい場合
●代償金を支払えるだけの資金力がある場合

まとめ

今回は不動産を相続する際に覚えておくべき、3つの分割方法をご紹介してきました。
それぞれの分割方法に特徴があり、状況次第で最適な方法が変化しますので、現状をしっかりと把握しておく必要があります。
相続する額が大きくなるほどトラブルになりやすくなるので、いざという時のために普段から家族での話し合いや、良好な関係を気づいておくことも大切です。

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