今注目の家族信託！移転登記された物件の不動産売却は可能？

少子高齢化がすすみ、元気なうちに不動産などの財産を相続・登記しておこうと思う方が増加中です。
それと同時に、老後の生活を見据えておこなう「家族信託」という制度が近年注目されています。
しかしなかには「家族信託として登記された不動産売却は可能なのか？」と思う方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、家族信託として登記された不動産売却は可能なのか、また売却の権利やメリットも併せてご紹介します。

不動産売却の家族信託とは？登記や権利関係者

まず不動産売却における家族信託とはどのようなものなのか、登記や権利について見ていきましょう。
家族信託とは所有者が認知症などになる前に、不動産を家族に託すことです。
誰が誰にどのような不動産を託すのかを書面に残し、託された人はその財産の管理や処分などを引き受けることになります。
家族信託は財産の管理方法の1つですが、これまでできなかった相続対策や財産管理が期待できる、新しい制度です。
そもそも家族信託の「信託」とは、不動産などの財産を持つ人が、財産の管理を誰かに委託し、契約を締結することをいいます。
信託には信託銀行などがビジネスでおこなう「商事信託」と、ビジネスを目的としない「民事信託」の2種類があります。
家族信託は民事信託の1つに分類されるのですが、管理を託される人が家族になるということです。
一般的な「夫の給料を妻が管理している家庭」でわかりやすくたとえてみましょう。
夫の給料を妻が管理している場合、給料はここでいう信託財産です。
夫は委託者（財産の所有者）で、妻は受託者（財産を預かる人）となり、妻は夫から預かった給料を生活費や教育費、光熱費などの支払いや貯金など、夫の代わりに管理します。
妻が給料を管理することで、夫は利益（不自由なく衣食住ができる）を受けられるのです。
妻には夫の給料を使ったり処分したりする権利があり、夫には委託することで利益を得られる受益者としての権利も発生します。

家族信託として登記された不動産売却は可能か？

では家族信託された不動産は、売却可能なのでしょうか？
売却できる場合とできない場合に分けて見ていきましょう。

不動産売却が可能なケース

家族信託の契約書に不動産売却が可能な旨、記載がある場合は売却が可能です。
受託者のみで手続きは可能ですが、大きなお金が動く不動産売却に、不安を覚える人もいるでしょう。
実は不動産売却における受託者は、1人だけでなく複数人を選任することが可能です。
設定された1人に万が一のことがあっても、受託者が何人かいればスムーズに不動産売却がおこなえます。

不動産売却が不可能なケース

契約書に不動産売却が不可という文言がある場合、売却する権利がないため売却は不可です。
どうしても売却したい場合は、信託契約を解除し、受託者自身で不動産売却をおこなう必要があります。

家族信託として登記された不動産売却のメリットとデメリット

家族信託として登記済みの不動産売却には、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか？
まずはメリットから見ていきましょう。

受託者の判断能力が欠けてしまっても財産の管理が可能

財産を所有している受託者が体調不良や認知症などにより、判断能力が乏しくなってしまった場合、財産の相続や管理をするのはとても難しいです。
法律に頼っても難しくなるケースがあるため、判断能力が欠けてからの手続きや管理は現実的ではないでしょう。
しかし家族信託で登記しておけば、不動産売却する際も、受託者主導で適切な手続きがおこなえます。
家族信託を事前に締結することで親が老人ホームに入所したり、入院したりして空き家となった実家を、ベストな時期に適正な価格で受託者が売却できるというメリットもあるのです。
家族信託は、所有者が元気なうちに手続きをしておくことが大切ですね。

遺言の機能もある

家族信託には遺言の機能もあります。
遺言も財産の受け継ぎ先を指定するものなので、家族信託と似ている部分がありますよね。
しかし遺言の場合、所有者が亡くなったときに発生する一次相続のみに効力が発生します。
一次相続で指定した相続人が亡くなった後の財産は、二次相続として誰に相続するか伝えることは可能ですが、法的な効力はありません。
しかし家族信託なら、一次相続以降の相続人も指定することが可能です。
所有者の希望する順番を用いて、思い通りに資産の継承ができます。
そのため、家族信託はお子さまのいない夫婦にとっても大きなメリットがあるでしょう。

不動産売却によって得たお金で別の不動産を購入できる

財産の所有者が認知症などにより判断能力がなくなってしまった場合、家族であっても親名義で登記された家は勝手に不動産売却できません。
しかし事前に家族信託を締結していれば、親の名前で登記されている不動産でも、受託者の意思で不動産売却することが可能です。
また契約書に新しい不動産の購入が認められていれば、売却利益で新しい住まいを購入できるでしょう。

共有名義で登記されている場合もスムーズに手続きをおこなえる

共有名義になっている不動産売却の場合、名義人全員の同意が必要です。
遠方に住んでいる場合や、連絡がつかず、不動産売却がスムーズにおこなえないケースも多々あります。
不動産売却や運用には適切な時期があるため、家族信託を結んでいればその時期を逃さずに手続きが可能です。
次に家族信託のデメリットですが、まず挙げられるのは、家族信託の契約を締結する際に費用がかかるという点です。
金額は信託財産の1％が目安なので、財産の金額によって異なります。
家族信託するための契約書を司法書士などの専門家に作成を依頼すると、その分の費用が発生するでしょう。
契約書は家族の誰かが作成することも可能ですが、家族信託は比較的新しい制度なので、まだまだ万全な制度とはいえません。
そのため専門家に作成してもらうのが得策です。
そして、委託者の意思を証明してもらうため、公証役場に足を運び公正証書を作成してもらいます。
公証役場に支払う手数料が発生しますが、金額（手数料）も信託財産によって異なるため、日本公証人連合会のホームページなどでチェックしてみてください。
そして不動産の所有権を、委託者から受託者に変更するため、所有権の移転登記をおこないます。
移転登記の手続きは弁護士や司法書士がおこなうため、金額に応じた報酬が発生するでしょう。
また固定資産税評価額の0.4％が登録免許税として発生するので注意してください。

時間が経過しても拘束力がある

家庭信託は二次相続以上の相続人も指定できるとお伝えしましたが、実はメリットだけでなくデメリットにもつながります。
指定された相続人のなかには離婚や再婚し、相続を放棄したい場合もあるでしょう。
家族信託は何世代にもわたり資産の管理や処分などを縛ることになり、トラブルにつながる恐れがあります。

専門家が少ない

先述した通り、家族信託はまだ登場したばかりの新しい制度です。
そのため家族信託に詳しい専門家は多くありません。
メリットだけでなく、権利関係やデメリット、リスクなどを熟知した人を見つけるのは難しいといえるでしょう。

まとめ

この記事では家族信託で登記された不動産を売却しようと考えている人に向け、権利関係や売却の可否、メリットやデメリットを見ていきました。
新しい制度のため認知度が低く、専門家が少ない家族信託ですが、資産承継者を何段階にも指定できるメリットがあります。
不動産売却の目的などに合わせ、配慮しながら手続きを進めてください。