不動産の相続税は「物納」で納めることも可能！？

税金は、金銭による納付が基本ですが、相続税は高額になることも多く、相続人の負担は大きなものとなります。
そこで、金銭納付が困難な場合に利用できる制度として「物納」があります。
今回は、物納についての基礎知識から、適用の要件、さらに節税についてまで解説します。

不動産の相続税納付に活用できる「物納」とは？

相続税の「物納」とは？

税金を納めるとき、原則的に金銭による納付とされています。
しかし、被相続人が亡くなられ相続が発生するのは、突然の出来事である場合も多いものです。
よくあるケースとして、現預金などの金融財産よりも、不動産が相続財産の大部分を占めている場合が多く見られます。
突然の相続に、高額の相続税が課せられると、相続人にとって現金の納付は難しく、大きな負担です。
高値のつく不動産を保有する資産家や地主であっても、現預金は数百万円しか有していないケースも少なくありません。
また、相続税には基礎控除額なども設けられています。
基礎控除額やほかの控除などの活用によって、相続税がかからない事例もありますが、基礎控除額などの減額後も高額の相続税が課税されるケースはあります。
とくに、都心のエリアに不動産を所有していると、基礎控除額だけでは足りなく、課税の対象になることは多いのです。
このような背景があり、相続税には「延納」という制度が設けられています。
相続税は高額なため、延納でも現金での納付が厳しい場合、税務署に申請することで利用できるのが「物納」です。
物納とは、納めることが難しい金額を限度として、定められた相続財産での納付が可能です。
延納の許可を受けて、その後、延納も困難となった場合、申告の期限から10年以内であれば、延納を物納に変更できます。
すぐに売却できるとは限らない不動産などの財産では、有用な制度といえるでしょう。

物納できる財産の順位とは？

物納を利用するときには、納める財産とその順番が決められています。
納付すべき相続税の課税計算の基礎となった財産から、下記の第1から第3の順序で申請ができます。
第1順位は、不動産をはじめ、船舶、国債証券、地方債証券、上場株式など。
次に、不動産および上場株式のうち物納劣後財産に該当するもの。
第2順位は非上場株式など。
次に、非上場株式のうち物納劣後財産に該当するもの。
第3順位で動産とされています。
財産は国内に所在があり、所轄の税務署に事前の許可が必要です。
不動産は、実勢価格ではなく相続税での評価額の扱いです。
また、第2順位の財産での納税は、相続で取得したもののなかに第1順位の財産が含まれていなかった場合に、認められます。

「管理処分不適格財産」と「物納劣後財産」とは？

なかには物納できない「管理処分不適格財産」があることに注意が必要です。
「管理処分不適格財産」とは、国が処分をしたり、管理したりすることが難しく、物納にできない財産をさします。
たとえば、隣接する不動産の所有者などと訴訟しなければ使えないと見込まれる場合など、権利について争いがある不動産や境界が不確定な不動産、担保権の目的とされている不動産などです。
または、「物納劣後財産」とは、物納できる財産がないと認められたときに、充当できる財産のことです。
不動産では、法令に反して建築された建物や敷地、森林法の定めにより保安林として指定されている土地などが、これにあたります。

不動産の相続税納付で「物納」を利用するための要件とは？

物納の要件

許可を得るためには、次に紹介するすべて要件を満たさなければなりません。

●延納制度を利用しても、金銭での納付が難しいとする理由があり、なおかつ、納付を困難とする金額を限度としていること。
●物納を申請する財産の要件は、前述で紹介した第1順位から第3順位の順位で決まり、かつ、日本にある財産であること。
●物納に充てられる財産は、国が処分をしたり、管理したりすることが難しい「管理処分不適格財産」に該当しないこと
●「物納劣後財産」にあたるケースでは、ほかに物納にするべき適した財産がないこと
●相続税の納付期限か、納付日までに、申請書に物納手続関係書類を添付し、税務署長に提出すること。

物納が許可されるまでの流れと手続き

要件を満たしていれば、税務署に物納の申請ができます。
提出が必要となる書類は「相続税物納申請書」「金銭納付を困難とする理由書」「物納関係書類」です。
物納関係書類は、財産の種類によって用意するものが変わってきます。
たとえば、一般的な土地の場合でも「登記簿謄本」「境界線に関する確認書」「公図」「住宅地図など所在がわかるもの」「地積測量図」などのほか、「印鑑証明書」や「所有権移転登記承諾書」、「土地の維持や管理に要する費用の明細書」「物納財産収納手続き書類提出等確約書」と書類は多岐にわたります。
ケースによって用意すべき必要書類が増えるので、申請前に、税務署に相談や確認するのがよいでしょう。
申請後は、税務署長が調査結果や要件に基づいて、申請期限から3カ月の間に許可、あるいは却下の結果を出します。
申請すればすべて受理されるものではなく、「管理処分不適格財産」に該当せず、要件を満たして許可を得たものだけが対象です。
場合によっては、許可か却下の結果が出るまでに時間を要し、9か月延長されるケースがあります。

節税にもつながる！？不動産の相続税納付は「物納」と「売却」のどっちが得？

通常、相続税に充てる現預金の余裕がない場合などに、物納を検討します。
しかし、処分しようと思っていた土地であれば、売却をして納税するという方法もあります。
その場合どちらがお得で、節税も期待できるのでしょうか。
分納と売却に適したケースと、節税などお得になる内容をそれぞれ解説します。

「物納」で譲渡所得税も節税

不整形地など、すぐに売却がしにくい場合や、売却額が物納時の評価額を下回るようであれば、物納が賢い選択肢となるかもしれません。
とくに、物納の場合は譲渡と見なされないため、譲渡所得税などが課税されないのが大きな節税メリットといえるでしょう。
もし、不動産の購入時の金額を物納の価額が上回った場合でも、課税されません。
また、第三者が住まいを建てるために借りる貸宅地も、物納におすすめです。
貸宅地の借地料は高くなく、売却しようとしても安くなり、しかし相続税は高いという場合が多いです。
そんな貸宅地で活用すると、適正価格で売却した場合と変わらず、安く売却するよりもよい結果が期待できます。

「売却」して金銭納付がお得な場合

物納した財産は、相続税評価額で価格が決まります。
そのため、不動産の時価が、物納した評価額を上回れば、現金化して納付した方が、同じ不動産でもより多く納付できてお得というケースがあります。
たとえば、売れば9000万円の時価が付いている土地が、物納の場合は7000万円の評価額だったとします。
不動産の取得時の価格が5000万円だった場合、譲渡所得税はおおよそ800万円です（※）。
売却をすれば価格9000万円から800万円を引いた、約8200万円を納税に充てられます。
つまり、物納では7000万円の納税になるところが、大幅に納付を増やし、相続人の負担もそれだけ軽くできます。
実際には、売却では測量費のほか、仲介手数料なども費用としてかかり、物納の場合は測量費が必要です。
これらの費用も考慮しながら、やっぱり物納が適しているか、売却も視野にいれた方がよいかを慎重に検討しましょう。
※諸経費や控除などは加味せず、所有期間を5年超と想定

まとめ

相続税の金銭納付が困難な場合などに利用できる「物納」について、制度の概要から申請するための要件、節税効果まで解説しました。
制度を賢く利用することで、収益性の低い不動産も効率よく納税に充てられそうですね。