不動産の相続トラブルについてご紹介！事例と対策も

不動産の相続をお控えの方向けに、相続に関するトラブルについて紹介していきます。
昨今の相続トラブルの増加や実際の事例、また対策についてもみていきましょう。
できるだけトラブルの起こらないよう、対策を考えるのが大切です。

不動産相続におけるトラブルが増加している

そもそも相続とは、人が亡くなったときに、故人の遺産を一定の血縁関係にある人が引き継ぐことです。
現在日本では高齢人口の増加で、年間に亡くなる人の数も同時に増え続けています。
そのような増加にともない、相続トラブルの件数も増加しているのです。
相続関係の相談件数は、2019年までの10年間で1.6倍に増え、遺産分割事件も1.3倍に増加しています。
年間でみると、約15,000件以上の相続トラブルが発生している、とても大きな問題です。

なぜ不動産の相続トラブルが起こるのか

どうして相続トラブルは起こってしまうのでしょうか。
理由として、「相続トラブルはうちでは起こらないだろう」といった楽観視をしてしまうという点があります。
「うちには関係のないことだ」と思い込んでしまい、対策を何もしていないのが原因で、トラブルへと繋がってしまうのです。
また「相続対策をするほど資産がないから関係ない」、と思っている人も多くいます。
しかし実際のところ、遺産分割事件の3/4以上は5,000万円以下の資産額をめぐって争われているのです。
資産家かどうかなどは関係なく、むしろ財産額が多くない場合のほうが、トラブルになりやすい傾向さえあります。
また理由の2つ目に、相談先がわからないといった理由もあります。
相続対策は法律や税制、金融や不動産の知識が必要になる、専門的な分野です。
当事者同士の話し合いだけでなく、専門的な知識を持った第三者が関わるのが、有効になってきます。
本来であれば税理士や司法書士、弁護士や銀行、不動産会社など、状況に応じた第三者へ相談ができると良いでしょう。
たとえば税理士は、相続税の納税業務の知識を持っています。
遺産分割協議や紛争となったときには、弁護士や司法書士などが頼りになりますね。
銀行などの金融機関は、金融資産の管理を業務としています。
そして不動産をきちんと評価して、どうすべきかアドバイスするには、不動産会社の専門的な知識が不可欠です。

不動産の相続において発生したトラブル事例

次に不動産の相続に置いて発生する、トラブル事例を紹介していきます。
たとえば3,000万円の価値の実家と、現金1,000万円を兄弟3人が相続したとします。
そのようなとき、どのようなトラブル事例が想定できるでしょうか。

平等に分けようとする事例

実家も現金も平等に分けようとしたとき、現金は333万円ずつ、実家を3人の共有持分とする方法があります。
しかしこの方法では、共有持分の実家において、兄弟3人それぞれの子供世代にまで、問題を先送りすることになってしまうのです。
万が一3人の兄弟それぞれに、2人ずつ子供がいたとすると、6人のいとこ同士が集まって話し合いをし、遺産分割について考えなければならなくなります。
人数が増えるほど、全員が納得した結果を出すのは難しくなるでしょう。
そのようにトラブルの先送りを避けるためにも、共有持分にするのは避けるのが無難です。
またもう1つの方法として、近くに住んでいる長男が実家を相続し、差額を長男の貯蓄から次男・三男に支払うといった方法もあります。
しかしこの場合も、長男に差額を支払う貯蓄がないと、不公平となりトラブルに発展する可能性があります。

介護をした分、多く相続できると思い込む事例

たとえば長男が親の介護をしていた場合、貢献した分土地や物件を相続できる権利がある、と思い込んでしまうケースがあります。
相続には「寄与分」という考え方がありますが、「財産の維持や増加に貢献した人」が対象です。
つまり財産の維持に寄与した明確な理由が必要であり、それらを兄弟に認めてもらう必要もあります。
話し合いがまとまらないと、調停を申し立てるトラブルへ発展するでしょう。
しかし多くの場合、法定相続分で分割する判断となる場合が多いので、弁護士などを依頼した分、損してしまいます。

空き家のリスク

思い出のある実家を売りたくないが、誰もその家に暮らさないとなると、実家が空き家になってしまいます。
空き家にはトラブルになるリスクがあるため、注意が必要です。
たとえば老朽化や周囲への悪影響などがあり、固定資産税の支払いも必要になります。

土地の名義変更がされていなかった事例

たとえば、いざ実家を相続しようと不動産関係の書類を取り寄せたら、名義人が祖父のままだった、などのケースがあります。
このような場合、自分の名義に変更するまでに3回も名義変更しないといけないといった、トラブルになるのです。
遠い親戚に署名・捺印をもらいにいくなど、大きな手間になる場合もあります。

不動産のみの相続だと税金は貯蓄から出すことになる

現金を相続する場合には、そのなかから相続税を納められます。
しかし不動産のみを相続した場合、自分の貯蓄から相続税を納めることになるので注意が必要です。
貯蓄がない場合、納税できないといったトラブルになる可能性があります。
納税期間は、亡くなられた日の翌日から10ヶ月となっているので、その間に現金を準備する必要があるでしょう。

不動産の相続におけるトラブルの対策

最後に不動産の相続における、トラブルへの対策を説明していきます。

共有持分は極力避ける

不動産を共有持分にすると、次の世代へとトラブルを持ち越すことになります。
そのような事態を避けるためにも、どのように分けるのか、自分たちの段階ではっきりとさせておくことが必要です。
それぞれが納得できるような対応方法を、検討しましょう。

介護を始める前に相続について話し合っておく

親の介護した見返りとして、不動産を相続したいと考えている場合には、介護が始まる早い時点で話し合いをしておき、書面に残しておきましょう。
相続の分割の話し合いが始まった段階では、主張に対する賛同が得られにくいためです。

空き家になる前に実家をどうするか決めておく

実家が空き家となってしまうリスクを避けるためにも、ご両親が亡くなられたらどうするのか、事前に決めておくと安心です。
誰もその家に住まない場合、誰が維持管理するのか、もしくは管理会社に管理を委託するのか、などの方法が考えられます。
また賃貸として貸し出したり、売却したりといった方法もあるでしょう。
大切な実家だからこそ、放置せずに何かしらの選択を早めにしておくと良いですね。

土地の登記を早めに確認しておく

親が亡くなる前から、将来の相続に向けて土地の登記に関する情報を把握してきましょう。
法務局にて、不動産に関わる情報を確認できますよ。
もし名義に問題があるようなら、すぐに対応を取っておくのがおすすめです。
この名義変更をおこなわないと、また次の世代へとトラブルのもとを残してしまうことになります。

相続税の納税についても考えておく

貯蓄がない場合、相続税の納税が難しくなってしまいます。
いざというときのためにも、現金を用意しておきましょう。
また生命保険や退職金などの現金を、相続できるか確認する方法もあります。
どちらにせよ親や兄弟と生前から、相続税の支払いに関する部分まで、話し合っておくことが大切です。

まとめ

今回は、不動産の相続に際して発生するおそれのあるトラブルについて説明しました。
自分に関係ないことだと思わずに、早めに対策をしておくことが重要です。
ぜひ参考にしてみてくださいね。