不動産を相続して売却したら「確定申告」は必要！？

相続で譲り受けた不動産を売却したら、譲渡所得が生じます。
このようなケースでも、翌年の決まった期間におこなわれる「確定申告」で、手続きが必要なのでしょうか？
今回は、確定申告が必要な場合と不要な場合の違いから、手順や準備する書類まで解説します。

相続した不動産を売却したら確定申告は必要？不要？

「確定申告」とは？売却後は必要？

給与所得者であるサラリーマンは、通常、会社側が年末調整の手続きをすることで、本人は確定申告をおこなう必要がありません。
そのため、自分でおこなう場合「確定申告」に大変な手続きのイメージを持たれている方もいらっしゃるかもしれません。
確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間にあった所得の合計し、税務署に対して申告と納税をおこなうことです。
自営業やフリーランスの人だけでなく、給与所得者のなかにも、おこなっている人たちもいます。
申告手続きの期間は、翌年の2月16日から3月15日におこなわれます（その年により期間が変わる場合あり）。
それでは、親から相続した不動産を相続人である子が売却をした場合も、確定申告は必要なのでしょうか？
相続した不動産を売却した場合も、確定申告が必要になる場合があります。
それは、相続した不動産を売って、「譲渡所得」を得られた場合です。
確定申告では、売却益が生じた場合に申告を必要とします。
「譲渡所得」は次の式で算出できます。
収入金額－（譲渡費用＋取得費）
つまり、相続した不動産の売却で得た収入をこの計算式に当てはめてみて、各種手数料や買った当時の金額を引いても、プラスになっていたら課税され、確定申告も必要です。
また、売却する不動産を入手した当時の取得金額がわからないことも、相続ではあり得ます。
その際は、税務上は、売却価格の5％を取得費のかわりにして計算することも認められています。

確定申告が必要ないケース

一方で、相続した不動産を売却しても、確定申告が必要ない場合もあります。
それは経費となる譲渡費用と取得費が、収入を上回っていた場合です。
儲けとなる売却益＝譲渡所得がなければ、たとえ収入が大きくても課税されません。
譲渡によって損失がでたら確定申告は必要ないのです。
しかし、必要はないのですが、確定申告をしておくほうがよい場合があります。
というのは、損失をほかの所得から差し引く「損益通算」により、結果的に所得税をおさえられる可能性もあるからです。

相続した不動産を売却して確定申告をおこなう場合の手順

次に、相続した不動産を売却し、確定申告が必要になった場合の手順を解説します。
確定申告をする場合、手続きは個人でおこなうほか、税理士に依頼することもできますが、その場合は任せられるかわりに費用も発生します。
個人で取り組む際は、税務署か、申告の期間に市区町村の庁舎などに開設される臨時会場でおこないます。

手順1：書類を用意する

確定申告のために必要となる書類は、自分で用意するものと、税務署で入手する申告書などがあります。
もしも漏れなどがあったら税務署から問い合わせされる可能性もあるので、不備のないように準備しましょう。

手順2：譲渡所得を計算する

つぎに、「課税譲渡所得」を計算します。
計算は、相続した不動産を売却した「売却価格」から、「購入価格」と「購入時の諸経費」「売却時の諸経費」の3つを差し引きます。
購入当時の価格や諸経費が不明になっているときは、前述の通り、売却価格5％として算出も可能です。
さらに、課税譲渡所得に一定の税率を掛ければ、「譲渡所得税額」を求められます。
譲渡所得税は、不動産の所有期間の長さで、税率が変わってきます。
売却した年の1月1日に、所有して5年以下だった場合は、「短期譲渡所得」として30.63％ですが、5年を経過している場合は「長期譲渡所得」として15.315％の税率となります。
住民税の税率に関しても、「短期譲渡所得」の場合9％、「長期譲渡所得」の場合5％とそれぞれ定められています。

手順3：書類の記入

計算の後は、確定申告書などに記入をすすめていきます。
記入に自信がない場合は、パソコンから国税庁のHPにある『確定申告書等作成コーナー』を活用するのもよいでしょう。
確定申告書等作成コーナーからなら、画面の案内にそって作成することが可能なだけでなく、金額を入力すれば納税額も自動で計算してくれます。
さらに、『確定申告書等作成コーナー』は操作方法に関する専用問い合わせ窓口もあって、電話で使い方なども確認できます。
機械が苦手な人や、はじめて手続きする人にとっても、便利ですね。

手順4：税務署に提出

つぎの手順として、記入が済んだ確定申告書は、税務署へ提出しましょう。
所轄の税務署へ持参するほかに、郵送での送付や、国税電子申告・納税システム「e-Tax」を利用して確定申告ができます。

手順5：必要に応じて納税

納税をする際には、現金での納付のほかに、いくつか方法が用意されています。
振替納税や国税電子申告・納税システム「e-Tax」、クレジットカードなど、納税する方法を選びましょう。
また、もし還付を受け取れる場合には、申告書に書いておいた口座に振り込まれます。

相続した不動産を売却して確定申告をおこなうときに用意すべき書類

相続した不動産を売却し、譲渡所得税の確定申告をおこなう際に、準備する書類を解説します。

確定申告書B様式

確定申告書B様式とは、不動産で得た譲渡所得や、事業所得がある人などが使用する書類の様式です。
ちなみに、AとBがあります。
確定申告書B様式は、税務署で入手しましょう。

分離課税用の申告書

この書類は、不動産の譲渡と、給与所得などの課税とを分離課税で申告するために必要です。
相続した不動産の譲渡所得を計算するために使いますが、これも税務署で手に入ります。

譲渡所得の内訳書

相続して売却した不動産について、所在地や売却金額、面積などの情報を記載する情報です。
同時に、譲渡所得を算出した詳細を明記する計算明細書でもあります。
この書類も税務署で入手が可能です。

購入時と売却時の不動産売買契約書

相続した不動産の情報や価格を確認するために必要な書類として、購入したときの不動産売買契約書のコピー、および売却したときの不動産売買契約書のコピーを用意します。
もしも、建物が注文住宅であれば、建築当時の請負契約書のコピーも必要です。

仲介手数料などの領収書のコピー

購入時と売却時、それぞれ不動産会社に支払った仲介手数料の領収書のコピーを用意します。
取得費や、譲渡費用の確認ために用意をしますが、ほかにも登記費用など必要になった費用の領収書もあわせて用意しておくとよいでしょう。

特例を使用していた場合

さらに、「居住用財産の軽減税率の特例」を利用するときには、売却した居住用財産が所在する管轄の法務局で申請し、「登記事項証明書」も準備します。
また、上記の特例のほか「居住用財産の3,000万円の特別控除」を利用する場合、譲渡契約日の前日時点で住民票に書かれていた住所と、売却した居住用財産の所在地が違うときには「戸籍の附票の写し」も必要です。

まとめ

相続した不動産を売却した際に、確定申告が必要か、また不要なケースや手続の手順なども解説しました。
確定申告は、売却後すぐにおこなうわけではなく、翌年の所定の期間におこないます。
書類も多岐にわたるため、必要なものなどは早めにチェックして、忘れずに準備をおこないましょう。