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不動産の売却のとき専任媒介契約を選ぶのが正解!?3つの媒介契約の特徴

カテゴリ:不動産取引

不動産の売却のとき専任媒介契約を選ぶのが正解!?3つの媒介契約の特徴

不動産の売却を検討しはじめたら、パートナーとなる不動産会社との間で締結する「媒介契約」についても、検討しておきたいですね。
この記事では、媒介契約とは何か、専任場契約をはじめとする各契約のメリットやデメリットを解説します。
とくにはじめて不動産売却を検討される方など、ぜひ参考にご覧ください。

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売却をするときに不動産会社と結ぶ「専任媒介契約」など3つの媒介契約とは

売却をするときに不動産会社と結ぶ「専任媒介契約」など3つの媒介契約とは

「媒介契約」とは?媒介契約書の内容

マイホームなどの売却には、専門知識やノウハウが不可欠です。
売却する際にも、自分で買主を見つけるとなると難しく、通常、不動産会社に仲介を依頼します。
この不動産会社との間でとりかわす仲介の契約が「媒介契約」です。
よく宅建業法とも呼ばれる「宅地建物取引業法」により、不動産会社は売主に対して、契約内容を記載した書面「媒介契約書」を作成して渡すように義務化されています。
契約書には、売却する物件の情報や仲介手数料、不動産会社の業務や義務、有効期間にあわせて、契約の種類についても書かれているのが一般的です。
不動産会社と締結する媒介契約には、3種類あります。
それぞれに違いや特徴があり、売主は自分の希望にあう契約を選択することが大切です。
まずは、3つ契約の特徴を見ていきましょう。

一般媒介契約とは?

3つの契約は、おもに①契約できる会社の数、②自ら買主を見つけてもよいか、③不動産会社から売主へ販売情報の報告義務について、大きな違いがあります。
一般媒介契約の特徴は、①不動産会社と複数契約ができ、②買主も売主が自らみつけて契約が可能ですが、③販売状況の報告を売主におこなう義務がありません。
つまり、3つのなかでは、売主にとって制限の少ない契約の種類といえます。
しかし、販売状況の報告が義務化されていないため、売主としてはどのような状況か不安になる可能性もあります。
また、一般媒介契約だけが、不動産流通機構が運営する不動産情報交換のためのシステム「REINS(レインズ)」への登録義務がありません。
国土交通大臣が指定した不動産流通機構のREINSに登録すると、売却したい不動産の物件情報も全国で広く閲覧されるようになるため、登録義務がないことも不利となる可能性も考えられます。
また一般媒介契約には、依頼をした不動産会社を明かす「明示型」と、複数の会社に依頼しているか、どんな会社と契約しているかを伏せる「非明示型」があります。
とくに伏せておきたい事情がなければ明示型を選ぶ方がよいですが、明示型を選択してもしも契約した会社の報告をしないと営業経費などの支払いも必要になるので注意しましょう。

専属専任媒介契約とは?

この契約の特徴は、①不動産会社1社のみと契約でき、それ以外と契約すると違約金が発生します。
②買主を売主が自らみつけて契約が可能ですが、契約する場合には違約金が発生します。
③販売状況の報告を1週間に1度です。
専属専任媒介契約では、1社と契約しますが、自分で買主を探して契約することが禁止され、不動産会社を媒介業者にする必要があることが、大きな違いです。

専任媒介契約とは?

この契約の特徴は、①不動産会社1社のみと契約でき、それ以外と契約すると違約金が発生します。
②買主を売主が自らみつけて契約が可能ですが、媒介契約の履行に必要だった費用を支払うことになります。
③販売状況の報告を2週間に1度以上、販売状況の報告を受けることが可能です。
専任媒介契約も1社と契約しますが、自分で見つけた買主と締結することが可能です。
ちなみに、契約期間については専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は3カ月以内と決められており、一般媒介契約は規定がありませが行政指導により3カ月以内が一般的です。
3つの契約の大きな違いは1社と契約するかという点です。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社に絞るため、不動産会社も積極的に売却のための活動に注力してくれるでしょう。
また、この2つの契約に差があまりないように感じるかもしれませんが、実際に専属専任媒介契約が選ばれることは少なく、専任媒介契約で締結するケースが多く見られます。

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利点の多い専任媒介契約など不動産売却の際に結ぶ3つの媒介契約のメリット

利点の多い専任媒介契約など不動産売却の際に結ぶ3つの媒介契約のメリット

つぎにそれぞれの契約を選ぶメリットを解説します。

一般媒介契約のメリット

不動産売却をする際に、一般媒介契約を選ぶ利点とは、複数の会社と契約できる点です。
売却を成功させるためには、多くの人に知ってもらう方が有利ですが、複数の会社に仲介を依頼することで購買検討者の幅が広がる可能性はあります。
しかし、レインズに登録義務がないため、物件情報が広がらないままの場合があることも注意が必要です。
また、複数社契約した場合、うまく競争意識をはたらかせることができれば、売却のための営業活動に力をいれてくれる可能性があります。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約を選ぶメリットとは、売却のための活動報告の頻度が高く、状況把握のしやすさが利点といえるでしょう。
一方で、もし自分で買主を見つけた場合にも、その不動産会社を介さずに売却できないところも踏まえておく必要があります。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約のメリットは多彩です。
専属専任媒介契約と同じ1社での契約のため、広告費用などもかけて、不動産会社が売却に力を入れてくれる可能性が高い利点があります。
1社とのやりとりだけになるので、一般媒介契約のように、さまざまな会社との連絡と調整に追われることはありません。
とくに、忙しい人が不動産を売る際には、窓口が一本化されるので手間が省ける利点を実感しやすいでしょう。
2週間に1度にはなりますが、報告頻度も高く、販売状況が理解しやすいことや、REINSによるメリットも専属専任媒介契約と同様です。
しかし、専任媒介契約にはさらに利点があり、まず自分で買主を見つけられる点が挙げられます。
そのほか、専任媒介契約にはさまざまな特典がついている場合もあります。
たとえば、瑕疵の保証サービスや、もしも一定期間に売れない場合でも、安くはなりますが不動産会社が買取保証してくれるなど、売却をするうえで安心感が高まる特典を享受できるのはうれしいですね。

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専任媒介契約ほか不動産売却の際に結ぶ3つの媒介契約のデメリット

専任媒介契約ほか不動産売却の際に結ぶ3つの媒介契約のデメリット

最後に、それぞれの注意しておきたいデメリットも確認しておきましょう。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約では、報告義務がないため、不動産会社の活動がつかみにくいデメリットがあります。
あわせて、複数社との契約を前提にしている不動産会社では、売却に向けて活発な活動をしない可能性もありますが、これも報告義務がないために察知しにくく、心配の種となってしまうかもしれません。
人気のエリアにある物件の売却なら、影響は少ないかもしれませんが、そうでなければ必ずしも積極的な販売活動がのぞめないことや、レインズの登録が義務化されていないことも不利な要因となるでしょう。

専属専任媒介契約のデメリット

1社での契約のため、熱をいれた売却の活動が期待できる一方で、競争がないことにより、不動産会社の担当者の力量が影響して、金額や売却時期が変わってくる可能性があります。
また、前述の通り、もし自分で買主を見つけたとしても、不動産会社を介さずに売却できないこともデメリットといえますね。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約を結んだ際のデメリットは、おおよそ専属専任媒介契約のデメリットと共通します。
1社のみのため、競争がなく、契約した不動産会社の力量が結果に影響しやすいことです。
しかし、自分で買主を見つけられるのは利点であり、大きな差といえます。

ぜひ確認してみてください|とことんこだわりの二世帯住宅特集

まとめ

不動産を売る際に、不動産会社との間でかわす3つ契約の特徴について、解説しました。
とくにはじめて売却活動をする場合はどの契約を選ぶべきか迷うかもしれません。
その際は、メリットのバランスがよく、また場合によっては買取保証などの特典もある専任媒介契約はおすすめです。

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