不動産の管理には家族信託という財産管理の仕組みを利用できることをご存知でしょうか。
近年高齢化が進んでいる日本では家族が認知症にかかるケースも増えており、認知症になった場合のリスク回避として家族信託に注目が高まっています。
家族信託は不動産を家族が適切に管理し、将来の相続をスムーズに進めるためにも有用な制度です。
今回は不動産相続をひかえている方に向けて、不動産の管理におすすめな家族信託をテーマにお伝えします。
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弊社へのお問い合わせはこちらそもそも家族信託とは？不動産を所有していれば利用できる？
そもそも家族信託とはどのような仕組みで、どのようなケースで利用されるのでしょうか。
まず家族信託とは何かについてご説明していきましょう。
そもそも家族信託とはどんな制度？
まず「信託」とは、自分の財産を信頼できる相手に託し管理・運用・継承してもらう制度のことです。
財産の運用に関しては、その目的を所有者本人が決めてから託すのが信託の特徴です。
信託とは、その財産の所有者である「委託者」、管理・運用を任される「受託者」、財産の利益を受け取れる「受益者」の3人で構成されます。
受益者は財産の管理・運用・処分によって恩恵を受ける人で、委託者が指定します。
一般的な信託では、受託者は信託銀行などが請け負いますが家族信託の場合は、財産の管理は家族や親族に託します。
家族信託は家族・親族間で完結する「家族のための財産管理」なのです。
財産を所有する委託者が認知症などで判断力が衰えてしまった場合も、家族である受託者が管理・運用、処分できるので委託者の意思を尊重することができます。
また委託者が同時に受益者になることも可能で、委託者が認知症になってしまったときなどにその生活を守ることができます。
家族信託はだれでも利用できる？対象となる財産は？
家族信託は家族間で完結する仕組みなので、契約書作成などに費用はかかりますが高額な報酬は必要ありません。
そのため不動産などの財産を所有しているのであれば、資産家でなくても気軽に利用できます。
また家族信託ではすべての種類の財産が対象となる訳ではありません。
家族信託で信託財産にできるのは、不動産、現金、非上場株式です。
一方で信託財産にすることができないのは、農地、負債、上場株式などがあります。
上場株式は家族信託することは理論上可能なのですが、信託に対応している証券会社が少ないので信託財産にするのは難しいです。
家族信託と成年後見制度との違いとは
家族信託と成年後見制度はどちらも「老い支度」として選択される制度ですが、どのような違いがあるのでしょうか。
成年後見制度とは認知症などで判断力が衰えてしまった場合に、周囲の人が後見人となり財産を守る制度です。
後見人は家族・親族だけでなく、弁護士や司法書士、社会福祉士などの専門家などがなることも多いです。
成年後見制度において後見人には法定後見と任意後見の2種類があります。
任意後見は本人が元気なうちに選任し公正証書を用いて契約を結ぶのに対し、法定後見は家庭裁判所によって選任されます。
成年後見制度と家族信託の違いとしては、家庭裁判所への報告義務や後見監督人への報酬の支払いなどがあります。
成年後見制度のほうが負担や制約も多く、不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要になりますし、不動産の買い替えやリノベーションなどはできません。
そのため家族信託のほうがより自由度の高い制度といえるでしょう。
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不動産の管理に家族信託を利用するメリット・デメリットとは？
不動産の管理に家族信託を利用するメリットとは
家族信託の最大のメリットは本人の意思決定が難しい状況になっても、信託契約通りに財産を適切に管理できる点でしょう。
認知症などで判断力が衰えてしまうと、詐欺などで第三者から財産が狙われることも考えられます。
そんなときも受託者が財産を適切に管理していれば、悪質な詐欺などからも守ることができます。
また不動産を子どもだけでなく孫などの次の世代へ引き継ぎたい方にもメリットは多いです。
不動産相続においては遺言や法定相続で財産の継承を指定できるのは、一次相続である次の相手までです。
しかし相続人が配偶者で既に高齢であったり、相続人が親子でも意見の食い違いがあり早々に売却されてしまうケースも考えられます。
そのため、子どもだけでなく次の代である孫への継承を望んでいても叶わない可能性が高いです。
このような事態を避けるために、家族信託を選択すれば二次相続以降の資産継承を指定できます。
また信託契約に不動産の売買について記載があれば、受託者が不動産を売却することができるのもメリットの一つです。
こちらに関しては次の章で詳細にお伝えします。
不動産の管理に家族信託を利用するデメリットとは
家族信託を利用するデメリットしては、受託者の選出が難しい点が挙げられます。
受託者は不動産の管理だけでなく、処分も可能なのでかなりの権限を持っています。
親族の中で受託者にぴったりと適した人物が見つからなければ、トラブルの元になることも考えられます。
また家族信託は現状ではいわば最先端とも言える考えなので、相談できる専門家が少なく、誰にも頼らずご自身で情報収集するのもリスクがあります。
信託契約書の作成などを依頼するときは、実務経験と知識が豊富な専門家を選ぶことも大切です。
そして先にふれた二次相続以降も指定できる点はメリットにもなりますが、状況によってはデメリットにもなりえます。
離婚や再婚などで家族構成に変化があったときなど、資産継承に問題が生じてしまっても信託契約の内容に拘束されてしまいます。
状況が変わってしまった場合は、不動産相続をスムーズにするための家族相続がかえって新たなトラブルを生む原因となってしまいますね。
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家族信託の不動産は親の財産でも子が売却できる？
家族信託は信託財産である委託者（親世代）の不動産を、受託者（子ども世代）が売却できることが特徴です。
家族信託で不動産を売却する方法とは
家族信託の信託契約に不動産の売買について含まれていれば、委託者の目的に沿って受託者が売主となって売却することが可能です。
ここでポイントですが不動産を売却するときは、「信託財産のまま」売却することになります。
「信託財産のまま」売却するとはつまり、オーナーである委託者ではなく受託者が売主になることです。
受託者は売主として買主と直接取引ができますし、売却の流れに関しては一般的な不動産売却との違いはありません。
売却活動の仲介依頼についても、通常の不動産会社で対応可能です。
購入する側にとっても、通常の不動産購入と変わりはありません。
しかし信託契約の条項に売買について含まれていないのであれば、不動産の売却はできません。
その場合、委託者が判断可能な状況であれば契約書の変更や信託の解除などをすれば売却自体は可能です。
信託が終了した場合は、委託者が売主となって不動産売却が行われます。
信託財産を売却した場合の売却益は？
信託財産は、たとえ形は変わっても信託財産として扱われます。
つまり信託財産である不動産を売却して現金化したのであれば、その現金が信託財産となります。
そのため不動産売却で得られた売却益は受益者の財産となります。
得られた現金でさらに新たな不動産を購入した場合も、また形は変わりますが当然受益者の信託財産となります。
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まとめ
家族信託とは近しい間柄である家族によって財産を管理する制度で、高齢化で認知症のリスクが高まっている現代社会のニーズに適した仕組みです。
家族信託のメリットを最大限に生かすためには、契約の内容を十分に精査することが大切です。
不動産を所有している方や高齢の親の財産の管理が心配な方は、将来のリスク回避のために家族信託について話し合ってみることをおすすめします。
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