最大80％減！不動産は「小規模宅地等の特例」で賢く相続

財産のなかでも大きなものといえば「不動産」ですが、不動産にかかる相続税の大きさは、相続人にとって大きな負担になりかねません。
そこで、活用できるのが「小規模宅地等の特例」です。
今回は、小規模宅地等の特例とはなにか、適用するための手続きなどもご紹介します。

不動産の相続税が8割引きになる！？「小規模宅地等の特例」とは

小規模宅地等の特例とは？

故人が住んでいたマイホームや事業に使っていた宅地など、不動産は遺産のなかでも大きな割合を占めます。
その不動産を通常の評価額のまま算出すると、相続税は高額になることが考えられます。
故人が遺した土地を受け継ぐ親族にとって、多くの場合、満額で算出された高額な税額は大きな負担です。
納税の準備や余裕がなければ不動産を売却することもあり得ます。
しかし、不動産を売却してしまっては、受け継ぐ親族が住むはずだった家を失うことになったり、事業を継続できなくなったりするでしょう。
そこで、活用できるのが「小規模宅地等の特例」です。
「小規模宅地等の特例」とは、このような背景をもとに、残された遺族が生活の基盤を維持できるように設けられた制度です。
「小規模宅地等の特例」を適用するメリットとは相続税の軽減で、要件を満たしていれば、受け継いだ宅地の評価額を最大で80％も減らせます。

対象となる宅地の種類と減額率

「小規模宅地等の特例」の対象となる土地は、相続開始の直前での利用区分が「被相続人等の事業の用に供されていた宅地等」または「被相続人の居住の用に供されていた宅地等」に大別されます。
「被相続人等の事業の用に供されていた宅地等」は、さらに「特定事業用宅地等」と「特定同族会社事業用宅地等」、「貸付事業用宅地等」の3種類に分類されます。
「特定事業用宅地等」と「特定同族会社事業用宅地等」とは事業をしていた土地で、「貸付事業用宅地等」とは貸していた土地のことです。
そして、「被相続人の居住の用に供されていた宅地等」に分類されるのが「特定居住用宅地等」です。
「特定居住用宅地等」とは、亡くなられた被相続人が暮らしていた土地で、配偶者か要件を満たした親族が取得した部分を指します。
4つに分類された宅地ごとに、適用の限度面積と減額率も決められていますが、「特定居住用宅地等」の場合、限度面積が330平方メートル（100坪）、減額率が80％と定められています。

もっとも適用される「特定居住用宅地等」の効果とは

「小規模宅地等の特例」で、もっとも多く適用される「特定居住用宅地等」について、さらに具体的に見ていきましょう。
たとえば、自宅が建つ評価額4000万円の土地が300平方メートルであった場合、「小規模宅地等の特例」で軽減される額は下記の式です。

4000万円×（200平方メートル÷200平方メートル）×80％＝3200万円
評価額は、4000万円から3200万円を引いて、800万円に減ります。
また、自宅が建つ評価額9000万円の土地が400平方メートルであった場合、下記の式で減額が算出できます。

9000万円×（330平方メートル÷400平方メートル）×80％＝5940万円
評価額は、9000万円から5940万円を引いて、3060万円にまで減ります。
計算すると、「小規模宅地等の特例」により、遺された家族の負担が大幅に軽減されることが明確に実感できますね。

不動産を相続するときに活用したい「小規模宅地等の特例」の要件

故人が住んでいた不動産で「小規模宅地等の特例」を適用するには、定められた要件を満たす必要があります。

被相続人の居住していた宅地の場合

被相続人等の居住の用に供されていた宅地とは、故人が生活の拠点としていた不動産を指します。
仮住まいや趣味のために用いた不動産、「小規模宅地等の特例」の適用を目的として住んだ不動産などは対象外です。
被相続人の配偶者が受け継ぐ場合、無条件で「小規模宅地等の特例」が適用されます。
被相続人と同居していた親族、たとえば親と同居していた子が不動産を相続する場合などは、要件が加わります。
相続開始から申告期間の間、引き続きその不動産に住んで、申告期間までその宅地を有していることが必要です。
また、被相続人と同居していない親族も、「小規模宅地等の特例」の適用は可能ですが、下記の要件を満たさなければなりません。

●被相続人に配偶者がいなく、同居の相続人がいないこと
●相続開始前3年以内に、受け継いだ本人やその配偶者・3親等内の親族・同族会社などの特別の関係がある法人が、日本に所有する家屋に居住していない
●相続時に住んでいる不動産の家屋を過去に有していない
●申告期限まで継続してその宅地を所有している

生計を一にする親族が居住していた宅地の場合

このケースでも、配偶者には要件がなく、「小規模宅地等の特例」が適用されます。
被相続人と生計を一にしていた親族の場合は、その不動産を申告期限まで継続して所有し、相続開始前から申告期限まで続けてその親族が不動産に住み続けていることが要件です。

二世帯住宅などはどうなる？

故人と相続人が二世帯住宅に居住していた場合は、どうなるのでしょうか。
この場合、建物の区分所有登記がされていなければ、構造的に独立性のある二世帯住宅でも「同居」とされ、区分所有登記をしていれば「同居していない」という扱いになります。
また、同居していた親が老人ホームに入所して亡くなった場合も、要介護認定を受けていたなど、一定の要件を満たしていれば特例の適用は可能です。

賢く不動産を相続する！「小規模宅地等の特例」の手続きと添付書類

手続きの流れと注意点

「小規模宅地等の特例」の要件を満たし、適用できる場合の手続きは、まず相続税の申告書に土地の価格や減額などを記載し、そのほか添付の必要がある書類を用意します。
書類の準備ができたら、管轄の税務署に出して申告の手続きが完了です。
手続きに関する注意点としては、申告書には提出期限があり、通常、被相続人の亡くなった日の翌日から10カ月目の日までです。
また、「小規模宅地等の特例」を適用する場合は、遺産に係る基礎控除額を下回る場合でも申告をする必要があります。
ちなみに遺産に係る基礎控除額は、3000万円＋（600万円×法定相続人の数）で算出されます。

共通する添付書類

「小規模宅地等の特例」を受けるすべてのケースで、添付が必要となるものがいくつかあります。

●故人と相続人が同じ住所で暮らしていたことを証明する「住民票の写し」
●相続開始から10日以後に作成された、相続人全員を明らかにする「戸籍謄本」か「（図形式の）法定相続情報一覧図」
●「遺言書の写し」または「遺産分割協議書の写し」
●すべての相続人の「印鑑証明書」

申告期限内に、相続する不動産の遺産分割協議が確定しなかった場合は、上記にくわえて申告期限後3年以内の「遺産分割協議の分割見込書」も手続きに必要です。

同居している場合に必要な添付書類

●特例を適用する不動産に住んでいることを証明する書類※マイナンバーが有する場合は不要

別居の場合に必要な添付書類

●相続の開始日以後に作成された「戸籍の附票の写し」
●相続家屋の「登記簿謄本」「借家の賃貸借契約書」など

被相続人が老人ホームに入所していた場合の添付書類

●被相続人が要介護認定や要支援認定、一定の障害の状態であると明らかにする「介護保険の被保険者証の写し」や、「障害福祉サービス受給者証の写し」など
●相続開始の日以後に作成された「戸籍の附票」
●「小規模宅地等の特例」が適用されるには、法律で定められた施設である必要があり、それを証明するために施設と被相続人が交わした「入所時の契約書の写し」など

まとめ

相続する不動産に、「小規模宅地等の特例」の概要や、適用される手続きに必要な書類などを解説しました。
特例が適用されないと高額になる可能性もあります。
必要書類なども慎重に確認いただき、ぜひ特例をご活用ください。